淺談房地產估價中土地價格的制定與運作
 作者：高貴香
 

　　一、土地價格的制定

　　價格是價值的貨幣表現。土地價格是土地經濟作用的反映，是土地預期收益的購買價格，即地租和資本化。我國土地使用制度是在堅持社會主義公有制的前提下，實行土地所有權與使用權的兩權分離，主要研究對象是土地使用權的價格。地價是以土地使用權有限期出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年地租的綜合現值，是土地所有權在經濟上的實現形式，也是土地使用者取得土地使用權和相應限期內土地收益的購買價格。這不同于土地私有制國家，土地私有制的地價是所有權價格，土地所有權是無限期的地租收入資本化。這是兩種社會制度的根本區別所在。土地價格的高低，取決于可以獲得的預期土地收益（地租）的高低，相對于土地來說，取得什么權利，就可以取得相應的土地收益，即有相應的價格。

　　土地是一種能給使用者（或所有者）帶來恒久收益的資產。其價格的本質是收益價格。而這種價格是和土地的權利互相聯系的。土地權利是一系列權利的集合，包括土地的所有權、使用權、租賃權等。相應的土地價格又分為所有權價格、使用權價格。作為農村集體土地征為國有土地的價格，是一種所有權轉移價格，或稱買斷價格。

　　我國的地價體系種類較多，若干個既有聯系又有區別的地價組成價格體系。在地產市場中，土地使用權作為一種特殊商品流動轉移，正在形成一系列具有不同特性和滿足不同用途的地價。如基準地價、標定地價、出讓底價、交易地價等。按形式劃分，土地價格分城市地價和農村地價。城市國有土地價格的制定，一般是根據城市土地的等級定級估價法等制定的，以基準地價為基礎；基準地價又參照交易地價取得的地域平均價格又派生出標定地價和出讓底價等。而農村集體土地價格即征地價格，一般是按前三年糧食單位產量計算的，征地價格一般應由三部分組成：即絕對地租、級差地租和資本收益。

　　目前國家規定的土地征用費計算方法，一是土地的各種補償費用的計算，二是被征單位的生產和群眾生活安置費用的計算，按土地的產出水平定價的、產出水平高，地價就高，產出水平低，地價隨之也低，它不反映土地資本的收益，也不反映絕對地租和級差地租，更未我分上述三種。現在實行由國土部門統一征地后出讓給用地單位或個人，有效地解決了不加區分的弊端。

　　隨著我國經濟體制改革的深入，地產市場的發展應實現向市場和集約型轉變，要合理高效利用土地，就必須建立完善的地產市場，而地價是地產市場的核心。那么如何制定城市國有土地使用權價格和農村集體土地被征的土地價格呢？首先要考慮兩種土地所有制形式下對土地價格的影響因素。

　　1、城市國有土地使用權價格受下列因素影響：按照因素與土地關系及影響范圍分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素包括行政因素，如土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策等，還有人口，社會，國際，經濟因素等。區域因素應包括土地所在地區的自然、社會、經濟條件，這些條件相互作用所產生的地區特性，對本地區內的地產價格水平產生決定性的影響，這一因素還包括位置、交通、基礎設施條件、城市規劃限制等。個別因素應包括土地的面積、寬度、形狀、坡度、市政設施和使用年限等。

　　2、影響農村集體土地價格因素應包括：①土地的自然條件；②所處的地理位置和交通條件；③主要農副產品的經濟水平；④土地資本因素；⑤土地供求狀況；⑥社會經濟發展狀況；⑦國家的行政干預狀況等。

　　二、地價的運作

　　在社會主義實踐中，社會主義國家實行的土地公有和無償無限期的土地使用制度，從體制上，體現了勞動人民當家作主，發揮了積極作用。但正因如此，和其他事物一樣，由于觀念和認識問題。也產生了一定的消極作用。土地利用較混亂，浪費嚴重，正是無償無限期用地制度的結果。具體表現在：一是非法占地；二是企業占地寬打窄用，利用率低，工廠用地標準一般比西方國家高30%-50%，多征少用，甚至征而不用，造成大量耕地浪費。據全國非農建設用地清查結果表明，1991-1996年，全國國家、集體、農民建房三項用地3030萬畝，其中占用耕地1560萬畝，分別超過同期計劃的28%和18%。從投資角度分析，1991-1996年全社會固定資產投資總額為8585億元，僅需占地1995萬畝，也就是說，實際占地的34%超過了投資需要，供大于求，在一定程度上導致土地粗放利用、大量閑置。據1998年7月報載，1997年，在耕地占用凍結的情況下，全國耕地凈減203.8萬畝。三是農村住宅建設占地過多，不少農民喜歡獨門獨院，為未成年的子孫建結婚住房，使村址急劇外延，有的成了空心村；四是廢棄土地長期得不到利用；五是死人與活人爭地，建造墓穴成風。上述不珍惜土地的現象，原因有多方面，有觀念的、認識的原因，但究其根本原因是無償無限期的土地使用制度造成的，道理很簡單，既然土地隨便用，不要錢，那就必然會出現用之必奪，棄之不惜。

　　我國是一個人口多，人均耕地少，土地資源嚴重不足的國家。土地的基本國情決定了我國必須實行世界上最嚴格的土地管理制度。我國所建立的社會主義市場經濟，就是要充分利用市場大量發展商品，當然也包括土地商品。土地是各種生產經營所不可缺少的生產資料，在社會主義初級階段，也只有把土地作為商品對待，有償使用，才能更好地激勵人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。

　　為了合理利用土地，避免浪費，除進一步加強土地使用管理，改土地無償使用為有償使用外，還要充分體現土地的使用價值（價格），使用地單位和個人從經濟上自我約束。這樣土地所有權在經濟上才能得以實現。人們都在考慮如何上項目，但招商引資，一般都是犧牲本地的土地資源（或者說是資產）為代價的。上項目，各種投入都考慮，唯獨不考慮土地的投入價值（價格），或者連土地的價值都換不回來。這種項目是否有上的必要？值得論證。

　　由此可見，必須消除陳舊觀念，把土地作為商品進行交換。必須提高認識，使大家都知道我國人多地少的國情。“十分珍惜和合理利用每寸土地”。這是我們的基本國策，要使之落到實處。要特別指出的是，各級領導的土地有價觀念，是落實土地有償使用的關鍵，而領導劃圈、定價的現象嚴重的阻礙了地產市場的發展，因此，破除領導意志，規范市場運作，是當務之急。