企業改制中土地權屬的處置與評估
 作者：嚴越
 

土地使用權屬于無形資產范疇，但它又是無形資產中的對物產權，有其自身的特殊性，其價值的高低主要取決于它的載體，即土地的特性和條件。因此對土地使用權的評估應根據土地的地理位置、用途、周圍環境等因素進行。土地資產可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業資產的構成要素隨整體企業一并評估。本文對改制或資產重組中土地權屬的處置與評估談談自己的體會。

改制或資產重組中土地權屬的處置方式

目前處置方式主權有以下3種：

出讓。根據持股單位的不同，出讓方式有如下兩種形式：

由改組前的原企業向國家交納土地使用權出讓金，簽訂出讓合同，取得一定年限的國有土地使用權。由該企業向股份公司的土地使用權投資入股，股份作為國有法人股，由改組后保留下來的企業持有并行使股權，也可以由股份公司向原企業租用土地。

由股份公司改組后直接向國家交納土地使用權出讓金，取得一定年限的土地使用權。土地使用權作為股份公司無形資產使用，股份公司使用的土地不體現為股東權益。

直接投資入股。

由國家將土地使用權出讓金折合為股權投入設立的股份公司，土地資產股份作為國家股，由國家授權的部門或機構持有，也可授權由特有其他國家股的機構持有并行使股權。

租賃。

股份公司直接向國家租用土地，定期向國家交納租金，股份公司使用的土地不作為股份進入股份公司。

改制或資產重組中土地使用權的評估原則與方法

評估原則著重注意以下4條：

合法原則。指產權的合法性，勝任的合法性以及處分的合法性。

最高最佳使用原則。指在法律上允許，技術上可能，經濟上可行的前提條件下可實現的。

替代原則。這是保證房地產估價能夠運用市場資料進行和完成的重要理論前提。

估價時點原則。這主要是考慮到房地產市場價格的波動性。

評估方法：

市場比較法

基準地價修正法

假設開發法（必須考慮資產的時間價值）。