成本法中土地取得費分析
 作者：鄭榕
 

根據有關國家法律規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”；“依法使用的土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬農民集體所有的土地”。實際上就是根據兩種不同的取得發生不同的取得費用。

一、對于征用農民集體所有的土地，因為發生了土地所有權的轉移，即由農民集體所有轉為國家所有，必然要對原所有權人進行補償。根據《土地管理法》第四十七條規定：“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補償費以及地上附著物和青苗的補償費”；“征用其他土地的土地補償費和安置費標準，由省、自治區、直轄市參照征用的土地補償費和安置補償費的標準規定”；“征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定交納新菜地開發基金”。從征地行為的實質看，它是國家依法采取的強制性手段，其實質是對原所有人未來收益的補償，是地租資本化的另一種表現，亦即土地取得費，可稱之為原地租的資本化。

二、對于使用國家土地，使用人要支付土地出讓金。這份費用實質上包含了征地費，因為現在的國有土地，可能是在過去某個時期由國家委托某個單位征用的農民集體所有土地，當時也是支付了征地費的。即使一開始就是國有土地，對土地使用人而言，它與通過征用得到的土地并無任何區別，只不過將“征地費”支付給國家而不是支付給農民集體而已。這種情況下的土地取得費，不僅僅是使用土地而支付的費用，從實質上而言，它是土地使用權的購買價格――是對原使用人投資的一種補償，這種補償可以包括原使用人支付的土地取得費土地開發費等，如批準土地熟地價格。

總之，在實際估價中，在求取土地取得費時，應根據土地的用途、性質（內銷或外銷），按照國家或各地的標準進行計價。