本次發改委778號通知的出臺，使得房企海外發債進一步受到限制。

  ◎  作者 / 房玲、羊代紅

  7月12日，國家發改委發布了 “關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知(發改辦外資〔2019〕778號)”。通知對房企海外發債加強約束，新融資只能用于置換一年內到期之中長期海外債務，同時，還需就債務規模、期限等進行備案登記。那么，在此情況下，哪些房企目前還可以進行海外發債？哪些房企未來海外發債會受限呢？

  1 新規后部分房企境外發債渠道阻斷

  本次發改委發布這則關于企業發行外債的通知，具體表明了房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務；其次，房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明債務規模、期限情況等信息，并提交《企業發行外債真實性承諾函》；此外，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況；最后，房地產企業應制定發行外債總體計劃，有效防控外債風險。這是2018年6月境外債受限之后，政策進一步的收緊，2018年6月發改委表示“房地產企業境外發債主要用于償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，并要求企業提交資金用途承諾。"在此情況下，未來將僅有存在一年內到期海外債的企業可以進行境外發債，對其他房企而言，境外發債的渠道將關閉。 

  據不完全統計，截至2019年上半年，95家房企中有33家房企自2012年以來未發行過海外債，比如東原地產、奧山集團、光明地產等企業，也就意味著這些企業未來將不會有機會發行海外債，在發改委778號通知一出，企業就被切斷了進行海外發債的資格。

  2 目前房企可再發行海外債不足千億元

  據不完全統計，自政策出臺日起算，95家房企一年內到期的中長期海外債共有53筆，折合人民幣約為982億元，覆蓋有33家房企。近一年內到期的海外債中，綠地控股以6筆境外債合計約108億元人民幣到期額位居首位，此外，還有佳兆業、旭輝、世茂等6家房企到期規模達到40億及以上。值得一提的是，2018年新上市的正榮、弘陽在上市后抓緊發債，未來一年內將各自有30億元、17億元到期境外債。 

  值得注意的是，2019年上半年部分企業發行的境外債有不少是用于償還近期到期的債券，也就意味著未來短時間內，房企可發行的境外債券規模可能更小。

  3 海外債收緊房企無法置換低息債或將推高融資成本

  據不完全統計，2019年上半年房企境外發債2883億元，達2018年全年的83%，其中有43家房企發行了99筆2年及以上期限的境外債，約2584億元人民幣。隨著境內融資渠道的再收緊，海外發債成為企業補充資金的重要來源，但是此次新規之后，這一渠道也將受限，年內房企的融資壓力將進一步加大。與此同時，高利率成本發行海外債的房企，也不能再利用低成本債券進行置換，房企的融資成本或將進一步走高。 

  整體來看，未來兩年內到期的中長期的海外債總計有3223億元，其中，以2019年12月為臨界點，下半年95家房企可發行的境外債規模最高不超過1705億元。

　　總的來說，本次發改委778號通知的出臺，使得房企海外發債進一步受到限制，在6月銀保監會表明加強銀行、信托監管的情況下，年內房企的融資環境面臨全面收緊，對房企的運營以及資金的合理調度使用提出巨大的挑戰，同時由于新發的高利息海外債短期內無法置換低利率債券，將使得房企的融資成本進一步上升。