加強取得估價師資格后的業務修養

--由土地估價師執業實踐考核而引起的思考

受中國土地估價師協會的邀請，作為專家參加了2008年土地估價師實踐考核的有關工作，從中學到了很多好的東西，但也有不少新的感悟。

一、進行實踐考核很有必要

有利于本行業與國際的接軌。《土地估價師資格考試管理辦法》（國土資源部第35號令）第二十條規定“取得土地估價師資格并在土地估價機構執業的土地估價師，應當通過實踐考核，并進行執業登記”。經過一定年限的專業實踐，再經考核成為執業估價師已是國際上許多國家的通行做法，英國皇家特許測量師學會在中國吸收通過資深途徑入會的人員也必須經過當面測試，才能決定能否成為測量師。經過二年以上的專業實踐期，通過實踐考核，才能成為執業土地估價師，是土地估價師行業走在其他職業資格行業前列，與國際通行做法接軌的明智之舉，也是提升行業形象的必要選擇。

有利于提高準執業估價師的專業素養。從制度上規定取得土地估價師資格的人員必須經過專業實踐考核才能成為執業估價師，這就促使取得土地估價師資格的人員要想成為執業估價師，必須在實踐期間去努力學習，鉆研業務，去認真回顧實踐期間工作的酸甜苦辣，思考其工作的所思所想，從而改變了只重視書本知識、不注重實踐過程，考試結束取得證書即可簽字的情況。

有利于促進估價行業的發展。進行專業實踐期考核，使行業協會和主管部門了解和掌握了取得土地估價師資格的人員在之后的實踐期間參與土地估價或相關工作情況，改變了過去考試合格后即無人管，或即使有人在對所做工作進行總結、反思，也無人問津，或即使有人問津，也不知道其總結、反思對與不對、有無認知上的誤區之情況。因此行業組織可以根據準執業估價師實踐考核的情況，有針對性地組織安排繼續教育內容、課程，從而提高土地估價師隊伍的專業素養和執業技能，促進估價行業的良性發展。

二、案例分析報告中的一些問題

1. 案例分析報告不夠規范

從本人查閱的30份實踐考核資料情況看，很多準土地估價師不知道案例分析報告寫什么，有的案例分析報告僅為《土地估價報告》的濃縮本，有的案例分析報告只有過程，而無結論，也就是說一些分析報告雖然有評估結果，但被采納、被應用情況未交代，出讓成交價或貸款額是多少未說明；有一個報告寫有評估結果和出讓成交價，說二者相差三倍多，但沒有交代相差原因。有二個準土地估價師在點評他人的同一份土地估價報告，由于沒有看到這二位準土地估價師點評的《土地估價報告》，所以對他們二人的點評情況怎樣沒法發表意見，但有一點很明確，中估協發[2008]14號第十三條規定，參加專業考核人員應提交“反映本人專業技術能力和執業操守的案例分析報告”的規定，我的理解，你作為一名準執業土地估價師面臨實踐考核，應提交你親自參加過土地估價項目后所形成的反映本人專業技術能力和執業操守的案例分析報告，而不是拿點評人家的報告來作為你的案例分析報告。更有人用一篇與土地估價或地價管理無任何因果或對應關系的文章，即與土地估價師實踐考核編寫案例分析報告之間無淵源的論文作為案例分析報告來參與專業實踐考核。

2.綜合運用專業技術較欠缺

剩余土地使用年限地價的評估結果失當，土地使用年期前幾年和最后幾年的地價結果是完全不同的、二者相差懸殊的二個數據，某單位委托評估某地塊剩余年限三年的地價，某位準土地估價師的評估結果卻是取得土地使用權三年時剩余使用年限的估價結果。還原利率確定的技巧掌握不準，與其用存款利率加較大的風險系數作為土地還原利率，不如用適當年期的貸款利率加較小的風險系數作為土地還原利率更具說服力。當居住或商服用地地塊的土地面積為分攤面積時，其單位面積地價已無實質意義，而樓面地價更具說服力或更具可比性，恰恰相反，我們的準執業估價師在報告中反映了單位面積地價而未表明樓面地價。另外諸如剩余法的應用、市場比較法比較案例的選擇等還有需要認真把握的問題。

3.過分看重基準地價系數修正法評估方法

隨著各地地產市場的完善與規范，特別是基準地價本身的滯后性及單一的修正體系等難以克服的不足，對微觀地塊的指導作用逐漸減小，更多的顯現在宏觀管理的指導作用上，因此較多的土地專職評估機構越來越少用基準地價系數修正法來評估具體地塊的地價。從這次實踐考核評審的情況看，一些準執業估價師在未予認真思考或不加分析的前提下機械地運用了這一評估方法。有的案例分析報告采用的基準地價是2001年、2002年、甚至是1998年某日的基準日，他也拿來評估2007年的地價，有的地塊在基準地價覆蓋范圍外，他也用這種方法來評估。

三、幾點建議

1. 在繼續教育中增加案例分析報告講授內容

在歷年舉行的土地估價師繼續教育培訓中，如何編寫案例分析報告的課程還不多見，因此建議在今后舉行的土地估價師繼續教育培訓中增加此類課程。根據本人通過資深途徑加入英國皇家特許測量師學會面試的體會，案例分析報告至少應包括如下內容，①案例由來或來源②地塊概況③本人在團隊中的角色④工作難點或面臨的問題⑤關鍵技術⑥推薦方案及支撐原因⑦成果或反思（評估結果所引起的社會后果或你在事后的所思所想）。

2.加快土地估價規程修訂步伐

現《規程》規定“同一估價對象應選用兩種以上估價方法進行估價”，由于不同的估價方法得出結果的不一致，造成了最終結果取舍上的問題，經過十多年地價評估工作的實踐，在某一特定區域，估價機構和估價師實際上早已熟知用什么方法得到的估價結果最接近實際，規定必須用兩種以上方法評估某一地塊的地塊已無實際意義，至多僅起到所謂的應證作用而已，房產評估或資產評估也未作必須用兩種及兩種以上評估方法的硬性規定。因此建議《規程》修改為只“當選用基準地價系數修正法評估地價時，所選估價方法不少于兩種”。

3. 審慎應用基準地價系數修正法評估宗地地價

在地產市場不發育、不完善的當初，基準地價除了為政府便于宏觀管理地產市場外，應用基準地價系數修正法評估宗地地價也取得了較好的效果，但現今地產市場發育已較完善，特別是基準地價的滯后性，加上承擔基準地價更新評估單位往往不分土地用途分別確定土地還原利率，影響因素指標說明表又不分土地級別編制，以及宗地條件與基準地價限定條件之間比較因素上的差異，增加了宗地地價評估過程中的難度。個別中介機構因不懂基準地價的真實內涵及如何應用，而生搬硬套的笑話在業內也不鮮見。

為增強基準地價的現勢性，要縮短基準地價更新評估時間，建議由現在的二到三年更新評估為每年更新一次；簡化基準地價驗收程序和政府公布程序，基準地價與《城市房屋拆遷貨幣補償基準價標準》每年由政府同時公布；為避免誤導公眾，造成誤解，因此建議取消少數地方由政府公布基準地價修正系數表、影響因素指標說明表的做法。

同時各評估機構和土地估價師在評估具體地塊地價時，要審慎地選用基準地價系數修正法，特別是當評估地塊所在區域市場價格與基準地價相差較大、基準地價基準日與待估地塊基準日時間間隔較長以及進行居住、商服用地的地價評估時，應盡量少用或不用基準地價系數修正法，若必須選用這種方法評估宗地地價，則應在充分了解該級別基準地價真實內涵的基礎上，編制符合所在地塊土地級別的影響因素指標說明表和相應的基準地價修正系數表。（趙水陽）