在“十二五”中后期，中國住房市場進入一個新的階段，從原有的總量供給不足到總量供給基本平衡、區域分化這樣一個新的階段。新階段的市場發展特征同供不應求階段存在顯著差異。在供不應求階段，房價漲幅較快，房地產投資增速與銷售增速都保持在較高水平。這一階段也是人口、城鎮化率、人均收入增速較快的時期，這些因素也是這一階段房地產市場快速發展的主要原因。

根據測算，到2013年前后，中國城鎮戶均住房達到1.0套左右，基本上解決了供不應求的問題，進入了總量基本平衡、區域出現分化的新階段。同時，在2013年中國整個房地產新開工面積出現了峰值。通過國際比較來看，中國房屋新開工面積出現峰值的時間和發達國家房屋新開工套數出現峰值時的市場特征大體一致，日本、西歐戶均住房達到1.0套時，也出現了房屋新開工面積峰值的情況。因此，我們可以把“十二五”中后期作為一個轉折點，今后市場很難出現投資高增長、銷售高增長、房價高漲幅的“三高特征”。未來，房屋新開工面積絕對量會下降，新建房屋銷售面積出現峰值然后往下走，竣工面積隨著往下走，投資增速也會正常回落。正常來說，房價漲幅也要下降。

從長期來說，房價的漲幅和收入漲幅是高度一致的，所以收入漲幅最高的時候通常也是房價漲幅較高的階段，這也是1998年～2013年房價漲幅比較快的原因，這是收入增加后市場的反應。但是隨著我國經濟進入中高速增長階段，經濟增速從10%下降到6.5%左右，居民收入增速也會有所回落。從基本面來說，支撐房價高增長的要素已經發生顯著變化。因此，觀察未來的房地產市場趨勢，首先要認識到我國房地產市場發展階段已發生根本變化，要準確把握新階段的市場特征和發展規律，而不能用過去的市場特征和經驗看待當前和今后的房地產市場。

值得注意的是，無論日本還是其他發達國家房地產市場出現的較大風險主要都是在總量平衡后發生的。從大的背景看，當經濟增速回落后，有一些國家為了穩定經濟增長，實行低利率政策，而低利率政策是造成大多數經濟體房地產市場出現泡沫的主要原因。但是，低利率不能長期持續，一旦開始快速升息，“泡沫”就可能被捅破。“泡沫”主要形成于降息以及保持低利率的時期，因為利率降低提高居民購房支付能力進而推升房價，這是到目前為止各國出現房地產泡沫最重要的一個根源，所以這也是為什么在這個階段要把防風險放在如此重要的位置。

在此階段，我認為應采取有效措施，防范三種風險。首先，應建立首付和利率反向調整機制，防范系統性的房地產泡沫風險。以德國為例，德國房價相對穩定，它與美國、日本最大的差別是德國住房的首付相對較高、利率相對穩定。保持中國房地產市場相對穩定，需要實行中性的住房金融政策，在降低利率時，適當提高首付，防范利率波動對房地產市場的影響。其次，應高度關注房地產市場發展階段變化，建立人地掛鉤機制，防范供給過剩風險和因供給不足造成的房價過高問題。當前我國一些城市存在供給過剩問題。庫存過大的根源在于這些城市人口增長不足，但是新建住房過多。隨著我國房地產市場已進入總量平衡、區域分化的新階段，應高度重視防范出現系統性的供給過剩問題，要根據人口情況合理的確定新建住房總量。供給明顯過剩的，要減少供應;供給顯著不足的，要增加供應。同時，地方政府不能被短期房價所擾動，而是要采取相應措施防范供給過剩風險。再次，要防止出現流動性風險。無論是房地產開發企業還是居民買房子都高度依賴于金融支持。所以如果金融政策過度波動，就有可能會出現流動性風險，所以需要對流動性風險保持高度警惕。

對房地產市場總體供求情況要有一個基本的判斷，要特別重視特定市場的戶均住房套數。如果戶均住房套數超過1.1套，即存在明顯的供過于求，就應適當減少土地供應、控制房屋的新開工面積。

其次，要重視特定城市的經濟活力問題。經濟活力影響人口的流動，對于庫存較大、經濟相對欠發達的地區，要將提升當地經濟活力和公共服務水平放在更加重要的位置。可以把更多的公共資源投向一些欠發達城市，促進區域協調發展，從而有利于緩解一線城市的高房價壓力，也會使得二、三線城市更具經濟活力。租售同權政策體現了公共資源的均等化，它是一個漸進的過程，需要因地制宜。

第一，租房市場與買賣市場既相互聯系又存在差別。總體來看，影響租房市場的因素和住房市場存在差異。從國際比較看，絕大多數市場經濟國家的住房自有率都不超過65%，德國只有40%多。很多發達國家曾試圖提高住房自有率，但是通過住房金融政策等方面鼓勵低收入人群購買住房的結果并不理想，美國、日本等國在金融政策的支持下住房自有率一度有所提高，但利率政策調整后住房自有率很快回到65%以下，并造成房地產市場的危機。在上世紀50、60年代發達國家還曾建設了大量的公共住房，但政府的大規模投入不僅使政府背上沉重負擔，而且低收入人群聚居還帶來很多社會問題，70年代后發達國家的公共住房政策也開始進行調整，在政府承擔住房保障責任的同時開始更加重視發揮市場機制的作用。客觀來說，讓所有人都買得起房子不是很現實，因為如果不解決收入差距問題，這就是一個偽命題。但是保障絕大多數人“住有所居”，這是可以實現的。租售并舉是值得鼓勵的政策，即部分人群在一定期限內買不起房，但可以通過政策保障使他們住的比較好。

第二，我們不能否認房子是絕大多數普通家庭的主要資產，因此我們必須正視房價問題，理清房價波動的主要原因，在此基礎上調整完善相關政策，既實現房價比較平穩，也能夠發揮各類主體在租房市場中的積極作用。例如有人租房，那么誰來提供租賃住房?在這個過程中，既要很好地發揮政府的作用，也要很好地發揮市場的作用。例如，有一些家庭有兩套房子，盡管可能很小，但是比較方便出租，如果能夠利用好這些存量資源，既有利于發展租賃市場、為承租人提供更多選擇，也可以減輕政府的負擔，還可以為業主提供租金收入。因此，要重視發揮包括機構投資者和私人業主等各類主體的作用，為市場提供更多的房源。

第三，房屋供給應該是多元的、統一在一個市場上進行競爭的，從而形成一個統一的房地產市場體系，這樣市場會變得越來越健康。租售并舉需要著眼于建立統一的房地產住房體系。當前制約租賃市場進一步發展的原因之一是房屋種類過多，由于市場分割等問題導致許多房源無法真正在市場上流動。十八屆三中全會提出“建設統一開放、競爭有序的市場體系，是使市場在資源配置中起決定性作用的前提”，在房地產領域，特別是住房市場，要重視解決市場分割的問題，如果所有的房屋能在市場上自由流通，那么商品房的價格就不會這么高，政府的保障壓力也會減輕。因此，在房地產市場發展的階段，要特別重視建立統一的住房市場體系問題。