受中國土地估價師協會的邀請，本人作為專家參加了2009年土地估價師實踐考核的有關工作。通過對申請參加實踐考核的57名土地估價師相關資料的審核，感到較去年實踐考核的土地估價師有進步，譬如提交的材料較齊全，基本沒有出現案例分析報告用土地估價報告代替或都是土地估價報告縮寫的情況，也有一些寫得較好的專業實踐總結，但一些案例分析報告的撰寫還不盡人意，質量較高的案例分析報告十分鮮見，究其原因，除了估價師本人對實習期間遇到問題、分析問題、解決問題的過程歸納提煉不夠，有關部門、機構未提供案例分析報告范本可能也是原因之一。

為進一步提高土地估價師實踐考核的案例分析報告撰寫質量，現以某估價師撰寫的案例分析報告為例，試圖通過點評該分析報告，為今后土地估價師實踐考核的案例分析報告撰寫提供參考，為全面提高土地估價師整體業務素質起到拋磚引玉的作用，同時也建議行業協會在土地估價師繼續教育培訓中增加編寫案例分析報告的課程安排。

范例：某案例分析報告

一、案例由來

某市中級人民法院辦理某公民（以下簡稱A）因房屋拆遷糾紛狀告某政府部門（以下簡稱B）一案涉及土地使用權價格，委托估價師所在公司對其已拆房屋所涉土地進行地價評估。

點評：開門見山地說明該評估項目的來源、委托方評估目的。

二、地塊概況

評估地塊位于某縣城區環城路，已領取某縣國用（2003）字第xxx號《國有土地使用證》，土地用途為商住用地，土地面積為700.0平方米，土地使用者為A，至評估人員現場勘察之時，地塊現狀已作為新建的道路使用。

另據資料，該地塊原有2幢面積為251.18平方米系磚混、磚木結構的建筑物，建筑占地面積為136.19平方米。2005年1月5日，該縣規劃局對該地塊確定了新的規劃經濟技術指標，同意在該地塊上建造商住用房，建筑面積為2030平方米，容積率為2.9，建筑占地為630平方米，建筑密度為90%。

點評：介紹評估地塊的相關情況時，特別要說明將涉及評估事宜相關的法定、規劃數據，以對應案例分析報告前后的邏輯關系。

三、本人角色

評估項目負責人，估價顧問

點評：要說明估價師在該評估項目中承擔的工作職責。

四、問題與挑戰

1、已有土地評估機構對規劃條件下的地價進行過評估（基準日為2005年9月1日）。

2、已有房產評估機構對其原現狀條件下的房屋現值進行過評估（基準日為2003年7月28日）。

3、縣政府早在2003年就已下達對該地塊所在區域的房屋需拆遷改造的文件，而規劃部門在2005年再對該地塊出具允許建造商住用房的規劃文件，致使問題復雜化。

點評：在估價實踐中，每個估價項目在實施評估時都會出現各不相同、需要你去處理的情況，關鍵是要概括出你認為難度最大、但通過你或團隊的努力解決了的問題。

五、關鍵技術

1、評估價格

①僅評估原現狀條件下的土地使用權價格；

②僅評估現規劃條件下的土地使用權價格；

③同時評估原現狀條件下和現規劃條件下的土地使用權價格。

2、評估基準日

①2006年4月25日，即法院受理訴訟案件之日作為本次地價評估的基準日；

②2005年9月1日，原土地評估機構評估地價時的基準日；

③2003年7月28日，房產評估機構評估房屋現值時的基準日。

3、評估方法

①市場比較法

②剩余法

③假設開發法

點評:從評估技術而言，這三項內容具有普遍性，但針對某個具體評估項目，側重點則完全不同。

六、推薦方案及支撐原因

1、評估價格

擬同時評估該地塊在原現狀條件下和規劃條件下的土地使用權價格。

①A認為政府規劃部門在原、被告簽訂《房屋拆遷補償安置協議書》之前已出具了對該地塊的規劃條件書，應該按地塊規劃條件書所定的經濟技術指標評估地價并給予補償。

②B認為2003年該縣政府就下達了對環城南路周邊進行拆遷拓寬建設環城南路的通知，且房產評估機構已于2003年8月2日出具了《房屋拆遷價格評估報告》，應按原現狀條件評估地價并予以補償。

為便于法院權衡裁定，應分別評估規劃條件下的地價和原現狀條件下的地價。

2、評估基準日

鑒于評估地塊的特殊性，評估基準日擬選用2006年4月25日。其理由：

①A在該日對B的“侵權”行為提起了訴訟。

②委托方在該日作為受理立案的時日。

③原土地評估機構僅評估了規劃條件下的地價。

④房產評估機構僅評估了2003年7月28日的房屋現值。

作為司法裁定地價的依據，沒有必要與該基準日一致。

3、評估方法

對原現狀條件下的地價評估可采用剩余法，對規劃條件下的地價評估可采用假設開發法。

①評估地塊系住商用地，由于個體上的差異，特別是商鋪臨街寬度和進深的差異，使比較案例間各具特色，缺乏類比性和較難確定修正值，故不宜用市場比較法進行評估。

②盡管原有建筑已經拆除，但可以參照原房產評估機構對原建筑物評估的現值與該縣2006年和2003年城市房屋拆遷貨幣補償基準價差價間系數的關系，用剩余法評估出原現狀條件下于2006年4月25日的地價。

③通過調查、比較分析周邊地塊類似房地產的銷售價格、建安成本等，用假設開發法評估得到規劃條件下的地價。

④本估價對象雖是有收益的物業，周圍也有出租的商鋪及住宅，但由于土地純收益的測定及還原利率的正確選擇有難度，故不考慮用收益還原法評估地價。

點評：一個好的評估思路是反映估價師水平高低的試金石，在疏理出問題的基礎上，要針對上述情況提出能讓自己和他人信服的理由，達到解決問題的目的。

七、成果

1、法院接受了估價師的建議，其評估基準日確定為案件受理之日，即2006年4月25日。

2、法院同意依據上述基準日，評估原現狀條件下的地價和經規劃部門重新確定規劃條件下的地價。

3、在庭審之日，估價師作為鑒定人員出庭，直接回答A、B律師的詢問，經解答，雙方均未對評估結果提出異議。

4、由于對按原現狀條件下的地價補償還是按規劃條件下的地價進行補償爭議較大，雙方都對某市中級人民法院一審判決不服，上訴至某省高級人民法院，某高院最后判決按規劃條件下的地價予以補償。

5、該縣規劃部門2006年12月8日已發文撤銷2005年1月5日所發文件，即對該地塊所確定的規劃條件予以撤銷。

點評: 二年實踐考核中,土地估價師的案例分析報告忽視這一內容的最多。估價的目的是為了應用，因此這一塊是一個高質量案例分析報告的重要內容