文/ 楊科偉、李思潼

  在樓市局部階段性“回暖”還是市場趨勢反轉的關鍵時期，近期一連串政策信號又給市場普遍預期——樓市調控政策松綁打上了諸多問號。中央層面，先是自然資源部強調分類供地、中央政治局會議重申房住不炒、住建部將對城市市場預警，再到22日中央財經委會議強調貨幣政策將根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調。地方層面，長沙、合肥收緊調控政策，而呼和浩特與寧波繼續加大購房補貼力度，這樣的有收有放并存的局面又讓政策預期蒙上強烈的不確定性。這是否意味著樓市政策寬松預期到頭了？二三季度的調控政策和信貸政策又將可能出現何種走向？

  中央重申“房住不炒”基調不變地方“因城施策”表現為有收有放

  當前全國樓市總體保持平穩運行，市場預期趨于理性，局部市場出現升溫，中央政策仍以“穩”為主。具體表現在：4月17日，自然資源部下發通知，為保持土地供應節奏科學平穩有序，提出將實施因城施策差異化供地，從供應端直接為城市房地產市場平穩健康發展明確了新的評價指標。4月19日，住建部提出也將按月按季對各城市房地產市場進行評估，對房價地價波動較大城市進行預警；同日的中央政治局會議也再次重申“房子是用來住的，不是用來炒的”，指出要落實一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。整體來看，這些動作均表明了中央層面穩地價、穩房價、穩預期的調控目標自始至終都保持不變，延續政策的穩定性和可持續性。

  就地方而言，各城市調控分化，“因城施策”落地表現為有收有放。一方面，部分城市調控再加碼，如4月11日合肥濱湖新區調整最高限價標準，4月19日長沙停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠稅率。另一方面，部分城市加大購房補貼力度。如4月18日呼和浩特發布通知，普通全日制本科及以上學歷的應屆畢業生或三年及以內往屆畢業生可半價買房；4月21日寧波出臺通知，高層次人才最高可獲60萬人才購房補貼。整體而言，各城政策均是圍繞房住不炒的基調，從自身城市市場實際出發進行的政策微調，以期促進市場的穩定發展。

  中央與地方政策看似相悖而實則統一“一城一策”將是新常態

  表面上看，上周以來出自中央各部門的相關政策都預示著樓市調控政策寬松預期將要終結，但隨之而來的呼和浩特、寧波等地方刺激措施卻并未被受到干預。這樣看似矛盾的操作，在我們看來其實質上二者是有機統一的，在調控目的上并不相悖。

  中央層面始終保持政策的穩定性和連續性，因此對市場預期的作用相對穩定。而是將樓市調控更大的自主權賦予地方“因城施策”，各地方在制定各類政策無論是刺激的還是緊縮的，都能更緊密地結合當地市場實際情況，樓市的上行或降溫更多的是受地方政策的導向影響更為顯著，最終的結果和目標更是要緊貼“房住不炒”的基本原則，即鼓勵合理的剛需改善等自住需求，抑制投資和投機炒作行為。故而各地方政策也就呈現出有收有放的格局，中央與地方維持樓市健康穩定發展的調控目的一致、手段也并行不悖。

  正基于此，我們認為二三季度地方政策仍將持續走向分化，各地調控方式有收有放，其實質都是落實“因城施策”的地方主體責任的體現。無論政策是松是緊，嚴格把中央“房住不炒”的目標落到了實處，其調控目的均是各地方為了擴大自住需求，同時抑制不合理炒作行為，旨在穩定樓市穩定發展。

  資金面將從一季度高點回歸常態但松緊適度的貨幣政策仍將支持實體經濟不變

  總體一季度貨幣政策整體穩中偏松，新增人民幣貸款、社會融資規模增量以及M2廣義貨幣增速全面超過市場預期，投放量達到歷年同期新高水平。我們預計，隨著一季度信貸投放高峰期過后，二、三季度各項指標將回歸到正常水平，未來貨幣寬松的力度與信貸投放的寬松節奏會有所放緩。一方面是因為一季度本身都是年度增量資金投放高峰，未來回歸常態也是必然；二則經濟增長新舊動能轉換成效逐漸顯現，經濟增速相對“樂觀”，貨幣政策的支持力度也將會隨之微調。

  雖然我們認為未來貨幣繼續大幅寬松的可能性減小，但貨幣的“總閘門”并不會就此關閉。雖然當前經濟下行壓力有所減緩，但實體經濟的全面復蘇甚至重新步入上升通道，仍然離不開金融貨幣政策的支持。正如 4月22日中央財經委員會第四次會議明確要求：貨幣政策要松緊適度，根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調，加大對實體經濟的金融支持�？梢娫谖磥磔^長時間，房地產市場的各方無論是購房者亦或是開發企業，都將仍受惠于松緊適度的貨幣政策。

  綜上，在基于二三季度地方政策仍將持續走向分化，各地調控方式有收有放，未來貨幣寬松的力度與信貸投放的寬松節奏會有所放緩的政策預期判斷下，對后續市場走勢,我們有以下兩方面判斷: 其一，二季度房地產市場的“回暖”將出現波動和反復；其二，城市分化格局恐將延續更長時間周期。