文/克而瑞研究中心  楊科偉、邱娟

  宏觀統計數據表明:三季度以來,商品房銷售規模依舊高位運行，前9月商品房銷售面積累計同比增2.9%，一線城市成交低位回升、二線整體規模穩定但城市分化、三四線城市銷售比重攀升至70%,到10月末，千億房企達24家。

  但從城市中觀和項目微觀來看,部分城市銷售已然遇冷,當前市場形勢也較上半年已發生顯著變化:9月商品房銷售面積同比降3.6%，70城房價環比增幅首次回落，百強房企10月銷售業績環比下降11%，部分二線、三四線城市項目開盤去化率大幅下降，土地流拍或者底價成交成為常態、企業拿地意愿普遍低迷。

  為對當前市場有更加客觀準確的認識，將從新房市場、項目去化情況、二手房市場、商辦市場、企業業績、房企營銷、房企拿地等7個方面就當前市場表現進行總結并展望前景：

  一、城市成交：9月、10月環比連續下跌，一線回升之勢終結

  自2018年3月份以來，60個重點監測城市成交量逐月回升，8月同比增幅升至14%之后9月份同比增幅降至1%;環比來看，9月環比下降9%，分能級來看，一線持續回升、二線相對穩定、三四線市場縮量明顯。考慮到9月新增供應同、環比分別增加24%和41%，但成交依然環比下滑，意味著真實市場降溫更顯著。

  從10月份成交備案數據來看，整體成交環比繼續下降6%，尤其是一線城市前期成交低位回升態勢在10月戛然而止，北京、廣州環比跌幅均在45%以上。二三線城市市場熱度分化，成都、合肥、無錫、佛山、徐州等城市繼續保持較高熱度；而長沙、杭州、蘇州、青島、南京等市場降溫顯著。

  另外，10月份諸多城市新開盤項目開盤去化率普遍大幅下降，中簽率顯著上升，都足以說明當前市場已經顯著降溫。

  值得關注的是，除了備案數據本身比市場實際成交情況會延遲一兩個月之外，近期廣州、成都、合肥、鄭州等部分城市前期受“限簽”影響已成交但未備案的房源集中備案（多數因臨近交房不得不備案登記），也造成了備案數據比真實市場表現好的“假象”，實際市場成交比數據表現應該相差較大。

表：2018年10月29個重點城市商品住宅成交情況（萬平方米）

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

  二、項目去化：10月去化率較6月皆大幅下調，三四線略好于二線

  從克而瑞城市機構開盤監測情況看，10月，19個城市新開/加推項目去化率較三季度普遍降低。19個城市中有17個城市去化率下降；尤其是成都、長沙、重慶、濟南、常州等熱點城市去化情況下降更明顯，均在20個百分點以上，成都去化率由三季度的95%降至62%。 

表：19重點一、二線城市10月新開/加推項目總體開盤去化率變化（百分點）

數據來源：CRIC整理

  據克而瑞研究中心項目調研情況看，10月份三四線城市新開盤項目開盤去化率較6月已然顯著下降，但較7月份有所上升，并且7-10月去化率逐月小幅上漲。

  從整體上看，當前三四線城市去化情況好于二線。但三四線城市項目去化情況分化同樣較為嚴重，前期市場率先升溫的環長三角和珠三角周邊的三四線城市項目去化情況一般較差，例如嘉興、太倉、揚州、東莞、江門、威海、煙臺等；而市場起步較晚的三四線城市項目當前去化情況表現尚可，例如淮北、撫州、桂林、烏蘭察布等。

  三、二手房：今年成交先升后降,三季度環比減少6%

  三季度，9個二線城市二手房商品住宅成交面積逐月下滑， 9月份9城商品住宅總成交面積僅475萬平方米，環比8月下降約7%，二手房成交規模逐漸萎縮。

  四、企業業績：百強房企銷售減速，10月環比降10.5%、同比增速放緩

  10月，百強房企單月業績較9月環比降低10.5%，銷售減速較為明顯。而與去年同期相比，百強房企單月業績的同比增速自三季度以來也持續放緩，從7月58.1%回落至本月的26.1%。

  五、企業營銷：折扣意愿從9月增強，住宅折扣高達6.4折以上 

  上半年企業讓利意愿不強，讓利形式多為一次性付款及首付款比例優惠；從8月底恒大率先開啟全國范圍內8.9折降價促銷，房企打折促銷”降價”的項目增多，行業平均折扣達9.3折，住宅折扣最高達6.4折。隨后碧桂園也開啟“以價換量”等降價促銷行為，10月多地樓盤都推出了降價措施，常見的方式是精裝改毛坯，或是將部分難于去化的產品以特價房的方式出售。

表：近期碧桂園部分降價項目

數據來源：CRIC整理

  六、拿地意愿：拿地銷售比去年大幅下滑至0.44，企業投資趨謹慎

  今年前9月土地投資力度整體弱于去年。1-9月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。尤其是TOP30以后房企，下降幅度較大，各梯隊房企投資拿地意愿都在放緩。

  七、市場預判：項目去化不力加劇觀望，搶收業績使企業競爭加劇，后兩月樓市迎下調壓力

  綜合來看，近期中央再次強調“決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄”，后續政策全面放松可能性不大。傳統“金九銀十”的成交量在供應明顯增加的情況下依然連續環比下滑，市場轉冷趨勢顯現。

  預計未來的11、12月，需求透支且購買力受限，項目降價又助長觀望，項目去化不力情況在短期內只會蔓延、加劇，市場壓力會進一步增強。其中，一線城市供應將繼續小幅微增，供需矛盾逐步緩解，成交有望持續回升；二線城市“回調”壓力將更為顯著，“有的仍一房難求、有的門可羅雀”的項目去化分化情況普遍；三四線城市分化也將持續加大，尤其是政策相對嚴苛、市場購買力透支的環長三角和珠三角的三四線城市將面臨更大調整壓力。

  就開發企業而言，盡管投資節奏放緩，但預計最后兩個月，百強房企仍會加大供應。一方面，加速項目入市并加強營銷力度，盡早搶收業績以完成全年銷售目標；另一方面，一些今年以來受城市限價影響延遲入市的項目，也將在年末大量入市，百強房企最后兩個月的競爭將尤為激烈。