克爾瑞觀點：http://www.fangchan.com/data/13/2021-01-19/6757114687323968451.html

2020年商品房銷售面積及銷售金額再創歷史新高

新開工竣工明顯縮量，預期未來市場供應量下降

——2020年房地產行業數據點評

  一、全年商品房銷售面積及銷售金額均再創歷史新高

  2020年，商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%，增幅比1-11月份提高1.3個百分點，上年為下降0.1%。商品房銷售額173613億元，增長8.7%，增幅比1-11月份提升1.5個百分點。

  2020年商品房銷售面積和銷售金額均再創歷史新高。其中，商品房累計銷售面積同比增速達到2.6%，較2019年提升2.7個百分點；商品房銷售額同比增速達到8.7%，較2019年提升2.2個百分點。在年初受疫情影響嚴重，兩項指標一度同比下跌35%以上的大背景下，全年增長態勢超出預期。

  縱觀2020年全年，全國商品房銷售面積及銷售金額同比實現了低開高走、不斷修復并完成突破的過程，這一方面得益于中央堅持推行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持市場流動性合理充裕，為企業和個人減負等，促使經濟加速擺脫疫情影響，實現穩步恢復并長期向好，為房地產開工及運營提供了良好的外部支撐條件；另一方面得益于地方政策的扶持和房企的營銷刺激。2020年，戶籍制度改革穩步推進，城市落戶限制全面放寬放松，同時，地方人才政策層出不窮，進一步提高了人口流動性。此外，新型城鎮化深入推進，城市更新、老舊小區改造如火如荼開展等，為房地產市場發展注入了新的活力。在企業層面，在持續經營要求和下半年房地產金融監管再度趨緊等多重壓力下，房企紛紛加快推售節奏，并開展打折放量等營銷政策，有力地刺激了住房需求的釋放。

  從目前房地產市場趨勢來看，房地產市場保持總體平穩。根據國家統計局公布的12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，各線城市商品住宅銷售價格環比漲幅總體穩定，同比漲幅有擴有落。其中，一線城市新建商品房銷售價格環比漲幅略有擴大，同比漲幅與上月相同，二三線城市新建商品房銷售價格環比漲幅與上月相同，同比漲幅均有所回落。在中央保持“房住不炒”調控定力，地方因地制宜、多策并舉貫徹落實房地產調控長效機制下，房地產市場發展總體趨于平穩。但一線城市及部分熱點二線城市由于人口持續流入、住房供需矛盾突出，且二手房價格環比漲幅持續擴大，促使新房上市仍存在“搶房”“炒房”等問題。12月，中央經濟工作會議和全國城鄉建設工作會議相繼召開。兩次會議均明確提出，2021年要重點解決好大城市住房突出問題，而建設發展租賃住房將是2021年房地產發展重點任務。由此來看，一線城市及熱點二線城市住房矛盾突出問題預計將有所緩解，城市房地產市場發展也將更趨平穩。

  整體來看，2020年房地產業在前期受疫情沖擊較大的背景下，仍實現了超預期增長，再次展現了房地產行業的韌性和活力。但“房住不炒”已是一項長期國策且被正式寫入十四五規劃文件，三道紅線等房企資金監測和融資管理新規和房貸集中度管理兩道紅線相繼出臺，昭示了房地產業未來發展再享政策紅利可能性較小，結合2020年房企土地購置面積和房屋新開工面積同比均有所回落來看，房地產行業規模已基本見頂，房企發展必須加速由量轉質，同時重點關注租賃、物管、養老等行業細分領域。

  單月數據方面，12月商品房銷售面積刷新歷史單月商品房銷售面積新高，環比增長44.0%，同比增長11.5%。商品房銷售面積環比大增主要是因為房企為完成全年業績目標任務和回籠資金以應對即將到來的還債高峰期，全力釋放各類放量降價促銷等利好政策，極大地刺激了市場需求的釋放。

  從分類物業銷售看,2020年住宅銷售面積較2019年增長3.2%，較1-11月擴大1.3個百分點。辦公、商業用房銷售面積同比出現不同幅度下降，但降幅較1-11月均收窄2.4個百分點。其中，2020年辦公銷售面積較2019年下降10.4%，降幅最大，商業用房銷售面積較2019年下降8.7%。銷售金額方面，2020年住宅銷售金額較2019年增長10.8%，較1-11月擴大1.3個百分點。辦公、商業用房銷售金額同比不同幅度下降。其中，2020年商業用房銷售金額較2019年下降11.2%，降幅最大，辦公銷售金額較2019年下降5.3%。

  從各地區銷售情況來看，東部仍處于行業領先位置，全年銷售面積、銷售金額及同比增幅均為地區最高。西部地區銷售面積及銷售金額同比均實現了正增長。中部地區銷售面積較2019年小幅下滑，但銷售金額略有增長。東北地區銷售面積及銷售金額同比雙降。

  二、全年房地產開發投資累計同比增長7.0%，四季度單月投資逐步降速

  2020年，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%， 增速比1—11月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%，增速比1-11月提高0.2個百分點，比上年回落6.3個百分點。

  2020年，全國房地產開發投資累計同比和住宅開發投資累計同比均實現正增長，但增速較2019年分別回落2.9個、6.3個百分點。

  “房住不炒”已是我國一項長期國策，下半年中央又陸續推出房企資金監測和融資管理規則“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度“兩道紅線”等，從資金使用方和資金供應方兩端規范限制資金流入房地產領域，彰顯了中央促進房地產市場平穩健康發展、促進房地產同實體經濟實現均衡發展的決心。對房企而言，在行業規模基本見頂的情況下，開發投資更需謹慎，注重資金投入有力有效。

  單月數據方面，12月份房地產開發投資環比繼續下降7.6%，同比增長9.4%，但增速較11月繼續縮小1.5個百分點。房地產開發投資繼續縮減主要與房地產金融監管持續趨緊、房企資金緊張且對2021年房地產市場預期相對保守等因素有關。但總體來看，自4月以來，單月房地產開發投資同比均保持較高增幅，彰顯了房地產開發投資具有較強韌性，持續釋放投資拉動經濟發展效應。

  從物業類別投資上看，2020年住宅、辦公投資較2019年均有所擴大。其中，住宅投資規模、同比增幅均是最高；辦公投資規模同比增長5.4%，較1-11月擴大1.2個百分點。2020年商業開發投資規模較2019年小幅下降1.1個百分點。

  各區域開發投資中，東部地區以74564億元的開發投資規模居首，隨后依次是西部、中部和東北地區。從增長情況來看，西部地區以8.2%的同比增幅居首，隨后依次是東部、東北和中部地區。

  點擊查看完整版報告：[中房研協]2020年商品房銷售面積及銷售金額再創歷史新高

來源：丁祖昱評樓市

 2020年，房地產市場保持較強的韌性，市場表現超預期，年內銷售投資再創新高。1月18日上午，國家統計局公布了2020年1-12月國民經濟運行情況以及房地產行業數據，全年房地產開發投資額141443億元，累計同比增長7%，商品房銷售面積和銷售金額分別為17.6億平方米、17.4萬億元，分別累計增長2.6%和8.7%。

  行業數據再次印證了我在“丁祖昱評樓市”年度發布會上的判斷，房地產依然是中國經濟的壓艙石和穩定劑，這是整個2020年中國地產行業最大的亮色，也是中國整個經濟最大的亮色之一。

  值得注意的是，2020年房屋竣工面積同比下降4.9%，銷售面積與竣工面積“剪刀差”越來越嚴重，兩者之間加速背離。與此同時，土地購置與房屋新開工面積均低于2019年同期，融資端“三條紅線”對行業影響顯著, 政策長效機制作用正逐漸顯現。

  01

  全年銷售額增速達8.7%

  12月銷售面積創5年新高

  2020年，行業銷售數據整體超預期，全國商品房銷售面積達到17.6億平方米，同比增長2.6%，比預期增加1.1個百分點，增速比前11月提高1.3個百分點。其中，住宅銷售面積15.5億平方米，同比增長3.2%。商品房銷售額17.4萬億元，增長8.7%，增速比前11月提高1.5個百分點，比上年提高2.2個百分點。其中，住宅銷售額15.5萬億元，增長10.8%。

  單月數據來看，12月全國商品房銷售表現翹尾，是支撐全年行業增速超預期的關鍵，究其原因，主要是融資與信貸層面雙雙收緊的大背景下，加速房企追趕銷售回款的進度。其中，商品房銷售面積、金額分別為25252萬平方米、24644億元，較11月分別環比增長44%和42%，打破2019年年末高點成為近5年單月銷售規模最高。

  當前商品房銷售指標同比增速仍處于歷史較高水平，但后續增長動力已略顯不足。從同比增速來看，12月商品房銷售面積、金額單月同比分別增長11.5%和18.9%，較10月高點分別下降4pts和5pts。其中，受各地區持續分化的市場表現影響，銷售面積增速已連續3個月收窄。

  具體來看，2020年東部及西部地區市場發展良好，全年商品房銷售規模分別同比擴大7.1%和2.6%，均高于全國水平。而至12月末中部及東北地區商品房銷售面積仍同比下降1.9%和1.7%，市場遠未恢復疫情前水平。

  02

  商品房銷售均價繼續回落

  一線二手房房價環比翹尾

  根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，12月商品房銷售均價繼續回落，降至9759元/平方米,全國市場商品房銷售壓力仍舊較大，以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標。

  從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看,70城房價穩中略漲，其中一手房房價同比僅一線城市漲幅擴大，二線及三四線城市漲幅均繼續收窄。二手房市場房價表現與一手房一致，其中一線城市12月環比翹尾，漲0.5%漲幅擴大。其余各能級城市整體環比漲幅均持平或收窄。

  具體到城市而言，銀川一手房均價漲幅最高，同比增14%，二手房均價深圳漲幅居首位，同比增長14%。

  03

  全年投資同比增7%

  單月同比連續3個月收窄

  2020年全國房地產開發投資額達到141443億元，同比增長7.0%，增速比前11月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%。

  單月來看，12月全國房地產開發投資額為11951萬平方米，環比降7.61%，同比漲幅收窄至9.4%。

  值得注意的是，受融資端“三條紅線”的影響，房地產開發投資額單月同比增速已連續3個月收窄，至12月已降至10%以下，后續增長勁頭略有乏力。

  04

  銷售、竣工加速背離新開工、拿地累計同比仍未回正

  值得注意的是，國家統計局數據顯示，房地產銷售面積和竣工面積加速背離。2020年，竣工面積為9.12億平方米，同比減少4.9%。與之形成明顯反差的是，銷售面積同比正增長，兩者差距有擴大趨勢。究其原因，一方面受疫情影響，工期普遍延后，加速竣工增速回落。

  實際上，我在“丁祖昱評樓市”年度發布會上就有提出，2020年行業面臨的第十個巨大挑戰就是銷售、竣工加速背離。自2015年開始，銷售面積不斷上升的同時，竣工面積卻不斷負增長，這是非常奇怪的現象。

  從新開工情況來看，2020年全年房屋新開工面積224433萬平方米，下降1.2%，但累計仍未回正。12月單月新開工面積為23348萬平方米，同、環比分別增長6.3%和14.6%，年底“翹尾”，究其原因，主要是因為房企縮短項目周期、加快可售貨值入市的策略，疊加傳統銷售節點刺激所致。

  但值得注意的是，對比來看12月同比增速略低于2019年同期7.4%同比增速。一方面，2020上半年房企土地購置面積仍處于歷史低位，待開發土地的減少制約了新開工面積的增長；另一方面融資收緊導致房企對開工繼續采取保守態度，在新開工進度上審慎而行。

  房地產開發企業土地購置面積25536萬平方米，同比上年下降1.1%，降幅收窄10.3個百分點。值得一提的是，年末土地市場“翹尾”如期而至，12月成交土地4945萬平方米，同比增21%，規模創年內新高。

  事實上，房地產業仍然是中國經濟的壓艙石和穩定劑，未來幾年商品房銷售額可能還會繼續增長，但銷售面積很難有大幅度的突破，行業已步入無增長時代。中國房地產從不確定性走向確定性，無論是政策、“黑天鵝”，還是整個行業的上下波動，過去兩三年行業不確定性因素明顯增加。但2020年之后，特別是帶上“三條紅線”的“緊箍咒”，行業的發展方向變得非常清晰：高歌猛進時代應該告一段落。

  商品房銷售來看，2020年全國整體銷售規模恢復迅速但區域間分化明顯，部分城市房價同環比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場陪跑”本質。同時年末個人及企業貸款新政的實施將從銀行口徑對行業產生壓力，短期將影響部分城市成交表現。

  在“三條紅線”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運用將更加審慎，房企將更加專注于到位資金的運用，對于土拓投資與建安投資的投入出現明顯放緩。房地產開發投資額受前兩者影響已出現增長降速，后續增速將短期面臨乏力。