〖企業分析〗

  核心觀點：

  1、8月房地產市場繼續走弱，重點城市成交量仍處于下降通道。TOP100房企單月操盤業績規模與7月持平，不及上年同期單月1.3%的環比增速，百強房企單月業績表現相對平穩，市場觀望態度明顯。從整體業績表現來看，1-8月，按照可比口徑統計，TOP100規模房企的累計業績同比增速在4%左右。相比前兩年業績規模的快速增長，房地產市場增速放緩。

  2、從2019年至今的累計表現來看，38家監測房企中有34家房企銷售規模同比增長，招商蛇口、中駿、禹洲、寶龍、越秀等房企銷售表現較為突出，累計銷售增速明顯高于行業平均水平。從TOP3龍頭房企來看，碧桂園、萬科、恒大仍以絕對優勢穩居行業前三，從權益口徑來看，8月碧桂園實現銷售金額468.3億元，環比上升10%；1-8月實現累計金額3713.6億元；恒大8月實現全口徑銷售金額478.2億元，環比上升18%。

  3、從單月企業表現來看，8月38家監測房企中過半房企較上月業績仍有所提升，其中不乏部分房企表現突出，如華潤、建業、保利置業單月環比增幅均保持在50%以上，這主要得益于企業推案節奏和城市布局的把控得當。另外，有15家單月業績環比下降，旭輝和招商蛇口8月實現單月銷售金額137.4億元和180.9億元，分別環比下降5.6%和6.4%。我們認為8月企業業績上升的原因主要是由于今年下半年企業加大供貨力度，項目總體去化率并不佳。預計隨著傳統“金九銀十”銷售旺季的到來，房企將加大推案與營銷力度。9月供應壓力將進一步改善，成交量有望企穩回升，但整體回升幅度有限。

  【企業拿地：量價齊跌，房企傳遞審慎拿地信號】

  核心觀點：

  1、本月房企土地成交建面、成交總價環比雙雙下跌，結合房企中期業績發布態度來看，后續投資節奏仍然以審慎為主。本月銀保監會再發文收緊房地產行業融資窗口，疊加市場環境的持續冷淡，雙重阻力之下房企拿地力度再度縮減，2019年8月31家典型房企中超8成拿地力度低于1-7月平均水平。典型房企本月新增總建面為3173萬平，環比下降6%；新增土地成交總價為1468億元，環比下降19%；樓板價方面一方面由于土地市場轉冷，整體溢價率下滑，房企土地成本降低，另一方面本月典型房企在上海、深圳、杭州等強一二線城市拿地收縮，因此環比上月出現了14%的下降。

  2、萬科延續上月態勢繼續補倉二線城市，綠地憑借產業優勢拿下長沙、徐州等大面積地塊。從本月具體企業表現來看，萬科依舊積極納儲，相比前7月平均，本月萬科拿地建面和總價再度增長，同時值得注意的是繼上月在烏魯木齊拿下三幅土地之后，本月再度斬獲四幅烏魯木齊土地。綠地本月土儲規模增長的主要原因為企業憑借產業優勢，在長沙、徐州、昆明拿下了多幅產業相關的大面積地塊。

  3、市場持續冷淡環境之下，房企投資布局持續回歸二線，本月新增土儲一線城市建面占比3%，二線城市新增建面占比48%，三四線城市新增建面占比49%。從城市區域分布來看，本月房企中西部拿地力度較大，其中昆明連續多月成為房企重點布局二線城市，太原、長沙、鄭州本月土地成交量同樣走高，重慶土地市場繼續上月低迷。典型房企本月在三四線城市的拿地分布較為均衡，市場風險較小的長三角依舊占比最高，但不足4成，相較上月超5成的比例明顯回落，其中徐州、常州兩市本月成交面積較大。

  【企業融資：8月房企新增融資額環比下降52.7%】

  核心觀點：

  1、融資總量：本月95家典型房企的融資總額為753.72億元，環比下降52.7%，同比下降21.3%。具體的融資方式來看，境內債權融資472億元，環比下降39.9%；與此同時，境外債權融資額267.63億元，環比下降63.0%。境內外的融資額都環比有較大幅度的下降，一方面，主要在于7月份頒布政策限制房企境外發債，符合條件的部分企業雖手握額度但謹慎發債，另一方面，針對境內融資，國內又頒布了多條政策，自5月17日發文對房地產相關貸款嚴格監管；且多家信托公司在今年7月面臨窗口指導；而到8月又開展了銀行機構房地產業務專項檢查工作，對涉及房地產的多個融資環節進行檢查，從嚴監管；這些動作，使得國內的融資環境收緊，房企融資量也隨之下降。

  2、融資成本：2019年截至8月房企新增債券類1融資成本7.06%，較2018年全年上升0.59個百分點。其中，境外債券融資成本達8.17%，較于2018年全年增長1.02個百分點。單月來看，8月單月融資成本5.67%，環比下降1.13個百分點；其中境外債券融資成本6.95%，較于7月下降0.60個百分點，主要由于8月房企境外發債僅有6筆，而其中又以遠洋集團發行的6億美元票據數額最大，且融資利率最小，僅為4.75%，從而拉低了本月的境外融資成本，從而進一步拉低了8月的整體融資成本。

  3、企業表現：2019年8月，融資總量最高的企業為世茂房地產，融資總量95.76億元，主要世茂進行了金額分別為8.3785億美元及39.94億港元的雙貨幣定期貸款融資。2019年1-8月TOP11-30房企融資同比增加9.21%，也是平均融資額最多的一個梯隊；前8月融資成本最高的為TOP51+的企業，達7.37%，較2018年增長1.02個百分點，自5月份銀保監會發布文明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資的情況后，又有多項政策出臺限制國內的融資，排名相對靠后的房企融資受限較大，其融資成本上升壓力也更大。

  【營銷策略：8月營銷折扣無實質性升級】

  核心觀點：

  1、8月營銷沒有出現大范圍大幅度降價，整體折扣仍在9折左右。小范圍的折扣力度升級仍多以特價房形式出現，主要針對房地產整體走勢趨弱，庫存多的區域市場，或去化難度較高的尾盤、大戶型或商鋪等，去庫存意圖明顯。

  2、營銷活動方面，恒大推出新的一輪“全民營銷月”，該活動針對10月8日前開盤的項目，時長1個半月，折扣力度較3月全民營銷月有所增加，住宅項目疊加后的折扣可達86折，但并無實質性折扣升級，少部分折扣力度大的甚至要求一次性付款。其余營銷活動也多以聯動營銷、造節營銷為主。

  3、從目前整體情況來看，預計“金九銀十”傳統樓市旺季營銷活動范圍將會進一步擴大，但大范圍的大幅度降價不會出現，更多作為特價房、一口價房限時特惠推出市場，此類活動會越來越多。

  【人事變動：吳向東新任新鴻基地產獨董】

  核心觀點：

  1、從108家監測企業的人事變動情況來看，八月房企人事格局較穩定，整體高管變動頻率及變動數量均較上月相比基本持平。

  2、8月21日晚間，建業地產股份有限公司發布公告稱，該公司首席執行官袁旭俊先生已獲委任為執行董事，自2019年8月21日起生效。袁旭俊52歲，于2017年1月加入建業地產，擔任該公司的首席執行官，建業住宅集團（中國）有限公司的董事及總經理。2017及2018年帶領該集團團隊分別實現銷售合同金額人民幣373億元及人民幣724億元，連續兩年實現快速增長。在擔任建業地產的首席執行官前，袁旭俊于1994至2016年間曾就職于萬科企業股份有限公司，擁有逾20年財務管理、房地產管理經驗。

  3、8月28日，新鴻基地產發展有限公司發布公告稱，胡寶星將辭任公司非執行董事，且胡家驃將終止出任胡寶星的替代董事，委任吳向東為公司獨立非執行董事，該委任自2019年9月1日起生效，上述事項自2019年8月31日起生效。資料顯示，胡寶星自新鴻基地產于1972年上市時起已服務公司董事局，至今逾45年。而胡家驃自2002年起已出任胡寶星的替代董事，至今逾15年。吳向東擁有逾26年企業管理及商業地產營運經驗，現為華夏幸福基業股份有限公司聯席董事長、首席執行官暨總裁。其曾于2009年6月至2019年2月期間擔任華潤置地有限公司執行董事。作為新鴻基非執行董事，吳先生的任期約為2年。

  【戰略動態：金科文旅與澳洲威秀集團簽訂戰略協議】

  核心觀點：

  1、本月房企動態主要集中在產業地產、新能源汽車以及長租公寓等方向。新能源汽車方面，雅居樂簽約雅創高科產業園項目。長租公寓方面，龍湖集團稱全年開業8萬間的目標不會改變。正榮地產董事長則表示今年長租公寓項目已經啟動。產業地產方面，越秀繼續發力養老地產板塊，金科文旅與澳洲威秀簽訂戰略合作，試圖進一步開拓西南文旅市場。

  2、金科文旅與澳洲威秀集團簽訂戰略合作協議，越秀地產進一步布局養老地產。文旅板塊是近年來房企布局的重點板塊之一，如碧桂園、恒大、融創中國、龍湖等眾多房企紛紛進軍文旅地產領域。澳洲威秀是澳大利亞最大的娛樂和媒體集團，在澳大利亞黃金海岸有6個主題公園。金科集團與威秀的強強聯合主要旨在打造重慶的大型文旅項目，提升西南地區的文旅市場熱度。越秀地產從17年開始養老板塊業務后，便沒有停下投資的步伐，2年時間內已經布局9大項目，擁有近4000床位，此次簽約租賃物業協議主要也是由于項目地理位置優越，適合養老業務。

  3、雅居樂簽約雅創高科產業園項目。雅創高科智能制造產業園項目主要定位于新能源汽車的零配件制造、先進裝備制造、智能制造和電子信息為主導產業。雅居樂表示將結合集團“3+7”招商體系以及“4不3有”招商原則嚴選企業入園，而入園的企業則可以借助雅居樂的智慧管家服務平臺及雅居樂資本實現快速成長。通過高端產業地產項目，集團能夠實現地產、智慧管家以及雅居樂資本三大業務的互相融合。