來源：克爾瑞研究院

     4月19日，住建部按照《穩妥實施房地產長效機制方案》確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，對第一季度房價、地價波動幅度較大的城市做出了預警提示；第二天，自然資源部就發布了《2019年一季度全國主要城市地價監測報告》，報告涉及105個典型城市的地價變動情況。調控預警與相關權威數據同步發布，二者之間的關聯性值得關注：一方面，作為主管部門出臺調控政策的重要依據，權威口徑的地價數據究竟在如何變化？另一方面，哪些城市因為土地價格漲幅較為突出，更有可能被預警名單之內，并面臨地方調控升級的風險？

  一季度地價溫和上漲

  僅少數城市地價漲幅較大

  從自然資源部監測數據來看，2019年一季度105城住宅土地價格為7173元/平方米，環比2018年四季度上漲1.32%，漲幅較上季度下降了0.08個百分點。2019年一季度地價確實在溫和上漲，但并未呈現想象中的地市大熱的格局。 

  結合自然資源部的區分標準來看，地價快速增長的城市（環比增速大于3%）還是不多，2019年一季度由8個降至7個，分別是西安、惠州、佛山[注：在自然資源部地價監測報告中，佛山調研區域為順德]、臨沂、平頂山、安慶等。其中西安近期土地供應充裕，尤其高新、城北區域供應了多幅優質地塊，導致多宗土地高溢價成交，以西安高新地產競得高新區軟件新城純住宅用地為例，最終以19.58億元成交，樓面地價超過10941元/㎡，溢價率高達157%。

  地價穩定的城市（漲跌幅維持在-1%~1%之間）有47個，較2018年有明顯上漲。總的來看，主要城市地價漲跌幅維持在合理區間，這也說明中央“穩地價”取得的階段性成果。

　　二線地價環比漲幅由“墊底”變為“領先”珠三角地價繼續領漲

  就各能級城市來看，宅地價格變化情況存在一些差異，一線、三線城市與總體走勢基本一致，均自2018年二季度達到階段性高位之后一路下滑，而二線城市卻在2019年一季度迎來低位回升，由2018年四季度的1.22%升至1.48%，市場回暖信號顯現。

　　究其原因，主要是為達到穩地價的預期目標，一季度多個二線城市出讓了多宗優質土地以刺激市場回暖，溢價率隨之上揚，尤其是東部熱點城市如杭州、合肥以及中西部供出優質土地的重慶、南寧等地價較低的城市溢價率相對較高，仍是各大房企爭先布局的重點城市。特別是長三角區域中地價較低的合肥，近期多宗地塊溢價率超過100%，一季度平均溢價率達到86%，這部分城市應是主管部門的重點關注對象。

　　就三大重點城市群的住宅用地地價變動情況來看，長三角區域的宅地價格環比漲幅明顯低于珠三角、環渤海區域。其中長三角城市群宅地價格漲幅在2019年一季度迎來小幅回調，而珠三角則以2.14%的平均增速在三大經濟區中繼續領漲。

  珠三角、長三角部分三四線城市地價明顯升溫

  被預警風險較高

  當前二線城市地市升溫已是業界的共識，但部分三線城市土地市場也維系在相對較高的熱度，地價漲幅與二線相差無幾。尤其是在粵港澳大灣區規劃的利好之下，佛山、惠州等三線城市地價漲幅較快，一季度環比漲幅均超3%。同比來看，廣州、珠海、佛山、惠州、東莞、中山等6個城市住宅地價漲幅均超過10.0%，均屬于國土部監測報告中“地價上漲較快”的城市。相較而言，粵港澳區域目前由于規劃利好導致地市過熱，被預警提示的風險可能性最大。 

  另外，安慶、臨沂、平頂山三個內陸城市一季度地價上漲幅度也較為突出，被預警約談的風險較高。以安慶為例，一季度成交土地均溢價成交，其中10幅溢價率超20%，地市明顯過熱。一季度安慶宅地價格為2603元/平方米，環比上一季度漲幅高達13%。 

  結合CRIC監測數據來看，除了國土部監測報告中提到的上述三四線城市以外，鎮江、蚌埠、馬鞍山等城市土地市場也相對較熱，成交均價較上一季度也有明顯上漲。這些城市同樣集中在長三角、珠三角和粵港澳區域，這些區域樓市或受政策利好、或有著良好的人口基礎，地市依然維系著較高的熱度。

  總體來看，當前地市并未呈現業界想象的地市大熱的現象，大多數城市地價漲幅平穩，整體呈現小幅回暖的格局。但是對那些一季度地價波動較大，極有可能被列入住建部預警名單的城市而言，還是應當有所警惕。固然，這次表態本身只是提出“預警”，但結合419中央政治局會議“落實地方主體責任”的表態來看，如果被預警城市在二季度沒有改善，應該會進一步啟動地方問責程序。就中央對地方管控而言，常見的問責手段就是削減、控制新增建設用地指標，這勢必直接影響地方財政，拖累城市建設發展和經濟活力；就地方調控角度，土地拍賣也會面臨更多的掣肘，如果地價波動得不到良好控制，提高競拍資金門檻、增加中小套型占比、提高保障性住宅比例、限售價、乃至限購升級等限制措施也會接踵而來。

  結合2019年一季度各能級城市表現來看，一線城市宅地價格相對平穩，“被預警”可能性極低，環比增速自2018年二季度以來持續下滑，其中上海一季度地價更是環比微降0.17%；二線城市環比漲幅由“墊底”至“領先”，西安、合肥、杭州等城市多宗優質土地入市刺激市場回暖，使得土地價格、溢價率雙雙上揚，這些城市應當是主管部門的重點關注對象；鑒于4月23日西安公積金管理中心已經出臺暫停西安以外區域提取公積金的新規，調整已經開始，相信其它地價上漲嚴重的城市大概率會迎來調整。三四線城市方面，應重點關注粵港澳、長三角區域的惠州、佛山、安慶、馬鞍山等城市，這些城市房價已經明顯回升甚至創下新高，土地也有過熱風險，如果二季度延續這種地市高熱的趨勢，被預警約談、甚至調控升級的可能性不容忽視。