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部分房企高利潤率背后靠賣資產“撐門面”發布于:2019/4/28 14:15:38 瀏覽:786次
《財經》 宋金煜 在主營業務業績下滑、負債高企的背景下,房企賣項目獲得的高利潤或難持續。近日,《財經》新媒體記者通過梳理房企年報發現,2018年SOHO中國(00410.HK)、華僑城(亞洲)(03366.HK)、合景泰富(01813.HK)凈利率分別為113.24%、58.49%、55.56%,以遠超百強房企11.5%的均值成為行業凈利率之王。事實上,高利潤率的背后,三家房企主營業務的業績表現并不樂觀,靠賣資產支撐,即使拋售虧損資產仍存在負債走高的壓力。 財報顯示,2018年SOHO中國凈利同比下降59.33%至19.25億元,較2012年105.85億元高峰期凈利規模萎縮至少80%。同期,華僑城(亞洲)營收和凈利潤分別同比下滑61.44%、27.84%,尤其公司主營業務銷售物業營收較2017年減少23.32億元至8.14億元。2018年,合景泰富營收同比下滑35.22%至74.77億元,其中該公司物業開發營收為60.64億元,較2017年減少43.68億元。 面對主營業務業績下滑,公司凈利率為何仍在高位?財報顯示,上述三家公司的其他收益凈額占凈利潤總額的比例接近或超過50%。從注釋內容可見,其他收益凈額指標的利潤來源主要包括出售附屬公司及相關資產等。 具體來看,2018年SOHO中國出售凌空SOHO獲得的凈額為9.88億元,占其凈利總額51.32%;華僑城(亞洲)包括出售附屬公司和物業、廠房等資產以及匯兌凈收益(匯率折算差額)在內的其他凈收益為3.69億元,占凈利總額的46.18%;合景泰富包括出售附屬公司在內的其他收益凈額為27億元,占其凈利總額的67%。而相較碧桂園、恒大、融創等房企的出售附屬公司的收益,同期均不到凈利的6%。 從出售資產的性質來看,多數屬于公司非優質資產或虧損資產。除SOHO天山廣場以及已賣出的虹口SOHO外,SOHO中國出售的凌空SOHO2017年每平方米的租金收入是該公司最低水平,即非公司優質資產。而華僑城出售51%股權的成都天府華僑城湖濱商業管理有限公司屬長期虧損資產,其2016年、2017年的除稅后虧損分別為13.3萬元、12.16萬元。 房企出售資產也受公司業務調整影響。為完成退出包裝紙業務,2018年華僑城以1.5億元的價格出售了中山華力100%的股權,而該公司2018前9月的凈利潤僅為181.22萬元,屬于收益水平較低資產。 不僅高利潤房企存在出售項目的現象,2018年泰禾、嘉凱城等中小房企紛紛出讓旗下房產項目資產包。其中,2018年泰禾處置了11家子公司收到的現金凈額為1.17億元。 據機構數據顯示,2018年,境內房地產公司作為買方完成的收并購事件約有253宗,涉及的交易金額至少有2909.1億元。那么,房企頻繁出售項目部分甚至全部股權,意欲為何? 北京工商大學商學院教授王峰娟在接受《財經》新媒體記者采訪時表示,一般來說,利潤是企業通過出售存貨獲取的,來自主營業務的收入是可持續的,而臨時一次性的收入方式,如出售子公司獲益是不可持續的。出售資產產生的凈利潤較高,會抬高其凈收益率,但并不穩定。企業應該全面提升主營業務的管理能力,否則面臨被淘汰的風險。 在中原地產首席分析師張大偉看來,2018年房地產市場分化比較嚴重,利潤率比較高的是非典型(即非龍頭)房企,其局部區域利潤走勢不如主流房企的表現。整體而言,2018年資金鏈收緊,讓許多房企開始轉型和出售資產。 除增加公司現金流之外,緩解負債壓力成為企業出售資產的主要原因。 數據顯示,截至2018年末,合景泰富負債總額為1519.77億元,同比增長42.5%。該公司流動負債總額為899.09億元,較2017年的494.07億元增長405億元,資產負債率高達82.3%,逼近85%融資監管紅線。華僑城(亞洲)資產負債率較2017年的43.93%增長至48.54%,總負債額增至121.73億元,其中短期和長期銀行貸款均呈現明顯增長。 不僅如此,頻繁出售資產的SOHO中國負債也并未減少,2018年公司非流動負債中的銀行貸款及其他貸款為167.3億元,較2017年的148.99億元增長18.38億元。 同策咨詢研究中心總監張宏偉分析認為,從獲取土地到出售資產,整個過程本身存在資本運作的邏輯,較多房企按此種方式抬高當年凈利潤水平。SOHO中國主要持有商業地產,特定階段運營現金流收益并不一定能夠持續覆蓋成本,甚至帶來階段性的虧損,因此該公司階段性通過出售資產平衡企業收益。 易居研究院副院長楊紅旭曾指出,房地產調控整體趨嚴未有松動,因此在市場降溫初期,開發商感到資金緊張。預計2019年一些負債率高的中大型房企也可能會出現嚴重問題,例如被迫賣掉大量股權,甚至有些會倒閉。 |