《財經》 宋金煜

  在主營業務業績下滑、負債高企的背景下，房企賣項目獲得的高利潤或難持續。近日，《財經》新媒體記者通過梳理房企年報發現，2018年SOHO中國（00410.HK）、華僑城（亞洲）(03366.HK)、合景泰富（01813.HK）凈利率分別為113.24%、58.49%、55.56％，以遠超百強房企11.5%的均值成為行業凈利率之王。事實上，高利潤率的背后，三家房企主營業務的業績表現并不樂觀，靠賣資產支撐，即使拋售虧損資產仍存在負債走高的壓力。

  財報顯示，2018年SOHO中國凈利同比下降59.33％至19.25億元，較2012年105.85億元高峰期凈利規模萎縮至少80%。同期，華僑城（亞洲）營收和凈利潤分別同比下滑61.44%、27.84%，尤其公司主營業務銷售物業營收較2017年減少23.32億元至8.14億元。2018年，合景泰富營收同比下滑35.22%至74.77億元，其中該公司物業開發營收為60.64億元，較2017年減少43.68億元。

  面對主營業務業績下滑，公司凈利率為何仍在高位？財報顯示，上述三家公司的其他收益凈額占凈利潤總額的比例接近或超過50%。從注釋內容可見，其他收益凈額指標的利潤來源主要包括出售附屬公司及相關資產等。

  具體來看，2018年SOHO中國出售凌空SOHO獲得的凈額為9.88億元，占其凈利總額51.32%；華僑城（亞洲）包括出售附屬公司和物業、廠房等資產以及匯兌凈收益（匯率折算差額）在內的其他凈收益為3.69億元，占凈利總額的46.18％；合景泰富包括出售附屬公司在內的其他收益凈額為27億元，占其凈利總額的67％。而相較碧桂園、恒大、融創等房企的出售附屬公司的收益，同期均不到凈利的6%。

  從出售資產的性質來看，多數屬于公司非優質資產或虧損資產。除SOHO天山廣場以及已賣出的虹口SOHO外，SOHO中國出售的凌空SOHO2017年每平方米的租金收入是該公司最低水平，即非公司優質資產。而華僑城出售51%股權的成都天府華僑城湖濱商業管理有限公司屬長期虧損資產，其2016年、2017年的除稅后虧損分別為13.3萬元、12.16萬元。

  房企出售資產也受公司業務調整影響。為完成退出包裝紙業務，2018年華僑城以1.5億元的價格出售了中山華力100%的股權，而該公司2018前9月的凈利潤僅為181.22萬元，屬于收益水平較低資產。

  不僅高利潤房企存在出售項目的現象，2018年泰禾、嘉凱城等中小房企紛紛出讓旗下房產項目資產包。其中，2018年泰禾處置了11家子公司收到的現金凈額為1.17億元。

  據機構數據顯示，2018年，境內房地產公司作為買方完成的收并購事件約有253宗，涉及的交易金額至少有2909.1億元。那么，房企頻繁出售項目部分甚至全部股權，意欲為何？

  北京工商大學商學院教授王峰娟在接受《財經》新媒體記者采訪時表示，一般來說，利潤是企業通過出售存貨獲取的，來自主營業務的收入是可持續的，而臨時一次性的收入方式，如出售子公司獲益是不可持續的。出售資產產生的凈利潤較高，會抬高其凈收益率，但并不穩定。企業應該全面提升主營業務的管理能力，否則面臨被淘汰的風險。

  在中原地產首席分析師張大偉看來，2018年房地產市場分化比較嚴重，利潤率比較高的是非典型（即非龍頭）房企，其局部區域利潤走勢不如主流房企的表現。整體而言，2018年資金鏈收緊，讓許多房企開始轉型和出售資產。

  除增加公司現金流之外，緩解負債壓力成為企業出售資產的主要原因。

  數據顯示，截至2018年末，合景泰富負債總額為1519.77億元，同比增長42.5%。該公司流動負債總額為899.09億元，較2017年的494.07億元增長405億元，資產負債率高達82.3%，逼近85%融資監管紅線。華僑城（亞洲）資產負債率較2017年的43.93％增長至48.54%，總負債額增至121.73億元，其中短期和長期銀行貸款均呈現明顯增長。

  不僅如此，頻繁出售資產的SOHO中國負債也并未減少，2018年公司非流動負債中的銀行貸款及其他貸款為167.3億元，較2017年的148.99億元增長18.38億元。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉分析認為，從獲取土地到出售資產，整個過程本身存在資本運作的邏輯，較多房企按此種方式抬高當年凈利潤水平。SOHO中國主要持有商業地產，特定階段運營現金流收益并不一定能夠持續覆蓋成本，甚至帶來階段性的虧損，因此該公司階段性通過出售資產平衡企業收益。

  易居研究院副院長楊紅旭曾指出，房地產調控整體趨嚴未有松動，因此在市場降溫初期，開發商感到資金緊張。預計2019年一些負債率高的中大型房企也可能會出現嚴重問題，例如被迫賣掉大量股權，甚至有些會倒閉。