來源：克爾瑞

◎  文/ 沈曉玲、汪維文、馮惠、齊瑞琳

  國內的房地產行業發展逐步進入存量市場，物業管理作為存量維護的重要內容之一，市場需求逐步升高，而目前國內的物業管理行業正處于跑馬圈地的階段，各大公司積極外拓第三方物業同時加大收并購力度拓展規模，從當下需求和發展趨勢來看物管行業未來發展空間巨大。目前物業管理行業主要參與者有獨立第三方運營和依托房企發展兩類，步入2018年，隨著企業的重視和資本市場的青睞，物業管理發展明顯加速，行業迎來上市潮。2018年內累計有6家物業管理公司上市，進入2019年后又有2家融資上市，藍光發展旗下嘉寶股份已經赴港IPO，另外多家房企也表達了未來拆分物業上市的意愿，行業關注度持續上升。

  截止目前，共有14家物業上市公司，其中13家H股【1】上市企業2018年度業績已全部披露，A股的南都物業暫未披露2018年年報信息。根據這13家企業最新披露的業績信息，我們對目前物業管理行業的上市公司做了監測。從上市公司的營收情況、盈利能力、業務內容、現金情況以及單平效能等多個角度出發，探究當下物業管理企業經營情況，為對物業管理有發展意向的房企及投資者提供支持和建議。

  【1】13家H股上市企業包含：彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務。祈福生活服務、浦江中國、雅生活、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、永升生活服務、濱江服務、奧園健康生活。

  行業形勢

  企業加速上市，收并購多種手段積極擴張

  根據最新數據，2018年至今已有8家物業管理公司融資上市，其中H股上市的7家均為房企相關企業，而唯一的1家在A股上市的南都物業則為獨立運營的物管公司，主要是A股在關聯交易方面規則更嚴，因此房企背景物業管理公司普遍選擇了H股上市。募集資金量方面，不同規模企業之間差距較大，雅生活服務和碧桂園服務募集資金額度更高，但是整體來看大部分企業的募資凈額還是處于2-6億港幣之間。

  物管企業上市募得資金超過5成用于戰略擴張。查閱上市公司配售結果可以發現，募集資金用途方面，2018年至今的上市公司呈現出了高度一致。根據企業公告信息匯總，上市物管公司募得資金的50%~70%用于收并購等擴大業務規模用途，10%~20%用于開發升級移動應用，10%用作營運資金，剩余10%~20%用于數字化、智能化等服務升級。物業管理本身是輕資產行業，企業有息債務額度較小，而目前物業管理行業正處于高速增長期，企業為了增長市場份額，通過上市融資展開收并購也就成為了當下物業管理重要的擴張手段之一。

  企業規模

  房企背景的物管公司規模普遍較大，發展潛力較高

  2018年物業服務行業整體發展較為迅速，管理規模和營業收入增幅雙雙走高。管理規模來看，截止至2018年末，13家H股上市物業公司的總合約面積規模已超過20億平方米，同比增長超過40%；在管面積規模超10億平方米，同比增長超過30%，兩者對比可以發現物業公司仍有大量的儲備面積可以轉化為在管面積。企業營收而言，2018年13家H股上市物業管理公司營業收入平均增長率高達44.9%，增長勢頭強勁。

  有房企背景的物業管理公司規模普遍更大。目前的物業管理經營企業主要包含房企背景和獨立第三方運營兩個類型。從物業管理上市公司數據來看，無論是營業收入還是在管面積，規模前五的物管公司均為房企背景公司，之所以出現這種情況一方面是依托房企可以幫助企業獲取拓展管理面積，另一方面大房企的品牌效應也幫助物管公司在第三方物業拓展中提升競爭力，因此房企背景物業管理公司規模也就更大。

  彩生活和碧桂園服務合約面積均已超5億平方米。具體到單個物業公司來看，上市公司管理之間差距較大，截至2018年末彩生活和碧桂園服務合約面積均已超過5億平方米，領先第三名的綠城服務接近1.5億平方米。在管面積方面，截至2018年末，彩生活、碧桂園服務、綠城服務、中海物業和雅生活超已過1億平方米，屬于在管面積規模較大企業。

  大量優質物業幫助綠城物業實現高營業收入。綠城物業本身起步較早，再加上母公司資源支持，因此發展速度較快，2018年末綠城服務在管面積1.7億平方米，全年實現營業收入67.1億元，是上市公司中唯一一家營業收入超過50億元的企業。綠城實現高營業收入主要由于其承接母公司資源中存在大量的高端項目，較高的單平效能幫助其實現了營收的領先。

  從增長潛力來看，碧桂園服務最值得關注。截止2018年末，碧桂園服務儲備面積高達3.23億平方米，遙遙領先其他上市公司，未來隨著儲備面積的逐步轉化，碧桂園服務的在管面積將會保持持續且高速的增長。與此同時在業務內容方面，碧桂園服務表示要加大增值服務發展力度，這部分業務內容未來增長空間巨大，因此碧桂園服務未來的營收增長同樣值得期待。

  單平效能（略）【2】

  【2】單平效能=物業管理營業收入/在管面積/12

  盈利能力（略）

  現金情況

  現金為王，企業擴張的重要保證

  物業管理行業可謂現金為王的行業。首先物業管理屬于輕資產行業，與地產開發現金一般只能覆蓋短期債務的情況不同，物管行業資金占用比率不大，也很少存在有息債務，相對企業規模而言，現金數額較大，因此企業的現金量一定程度上也就反映了企業經營周轉水平。其次企業各項經營活動幾乎都是現金的流入流出，最主要成本支出雇員薪酬等需要即時支付對企業現金提出了要求。另外對物業管理企業而言，盡管已經上市，但是對第三方公司的收并購仍然依靠現金進行，因此手持現金數量也就代表了企業規模拓展的能力。

  融資上市幫助企業現金持有大幅增長。分別摘取上市公司2017、2018年現金總量數據對比可以發現，企業現金一方面來源于日常經營，另外一個重要來源便是上市融資，因此在 2018年上市的物管企業現金總量普遍出現大幅度增長。

  手持現金最多的雅居樂在收并購市場上動作也最為頻繁。單企業而言，截止2018年末雅生活持有現金48.09億元，，雅生活的現金量處于上市物業管理公司中最高水準。雅居年2018年現金的大幅增長主要來自股份上市發行所得，而物業管理的現金除了用于企業日常經營支出之外，另一重要用途便是收購第三方物業管理公司拓展企業規模，這點從雅生活的收并購中可以很好地顯現。

  2019年碧桂園服務現金持有量有望實現高速增長。由于物業管理企業對有息債利用極少，現金主要依賴經營所得和發行股份募集資金。碧桂園服務在上市時采用了介紹發行的方式，因此沒有募得資金，進入2019年后碧桂園通過增發配股的方式融資接近20億港幣，相對物業管理企業規模較大，同時考慮到碧桂園服務經營情況良好，因此可以預料到2019年碧桂園服務現金持有量可以保持高速增長。

  總結展望

  強者愈強，增值服務將成重點發展方向

  從行業發展角度來看，物業上市潮仍將延續。由于國內的房地產行業逐步進入存量市場，因此可以預見未來物業管理行業空間仍然十分廣闊。而從房企業績會發布信息來看，多家企業都表露出來未來有拆分物業上市的意愿，但是由于物業管理公司存在業績規模小、關聯交易占比高以及獨立性等問題，因此在A股上市難度較大，未來H股仍是物業管理的主要戰場。目前藍光發展旗下嘉寶股份已經赴港IPO，保利發展董事會監事會也已審議通過物業分拆港交所上市議案，招商蛇口物業借殼中航善達上市也正在進行中。

  物業管理行業集中度將會持續升高。目前的物業管理行業仍然處于跑馬圈地階段，行業格局仍處變化之中，大型物業公司通過第三方拓展和收并購等方式擴大自己的管理規模。隨著擁有規模房企背景的大型物業管理公司持續上市，這類企業的品牌效應以及資本優勢將更為明顯。首先房企背景物管公司可以通過嫁接內生資源獲取穩定增長的管理面積，其次借助品牌效應在第三方物業項目承接上也更具競爭力。另外由于大型物管公司可以憑借資本優勢以收并購等方式擴大企業規模，因此行業集中度將會進一步走高。

  物業管理服務單平效能增長不會太明顯，增值業務將成為企業重點發展方向。具體到企業經營情況來看，可以預判的是依托房企發展的物業公司規模增長潛力更大，甚至多家公司仍將保持超過50%以上的營收及利潤增長；由于企業新拓面積中包含大部分舊房以及收并購的第三方物管公司單平效能相對落后因此企業物業管理服務單平效能方面增長不會太明顯；業務方面由于增值業務不受在管面積制約且毛利率較高，這部分業務將成為物管重點布局內容，增長速度應該也更為迅速，而物業管理服務方面企業除了積極拓展管理面積之外，將會通過搭建移動平臺、智能化運營、業務外包等降本手段提升利潤率。