來源：《證券日報》 作者：王麗新

 從“灣區經濟”概念到《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布，粵港澳這一世界級城市群正在生成。今年兩會，粵港澳大灣區也成為兩會代表、委員的熱議話題。

  正如全國人大代表、香港民建聯副主席陳勇表示，“大灣區不再是遙不可及的美好藍圖,通過高鐵和港珠澳大橋開通,大灣區逐步實現’一小時生活圈’,讓我們對大灣區未來充滿信心、更加憧憬。”

  在這片2017年經濟總量接近10萬億元的灣區土地上，到處都是商機，亦是“憧憬者”房地產企業的“兵家必爭”之要塞，能否提前站位粵港澳大灣區，甚至直接關乎一個房企的前途與命運。

  30家房企

  土儲貨值達5.7萬億元

  “集團的規劃是，未來大灣區將成為禹洲業績的第二個來源地、貢獻地。” 全國人大代表、禹洲集團董事局主席林龍安在兩會上接受媒體采訪時表示，未來大灣區的業績貢獻比例將會達到20%左右。  

  對于一家銷售規模尚在600億元量級的房企來說，大灣區亦是不可錯過之地，可見其“寸土寸金，群雄逐鹿”之地位。

  據克而瑞地產研究分析，截至2018年底，TOP30企業于粵港澳大灣區的土地儲備貨值和建面總量分別達5.73萬億元和3.26億平方米，其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達3.08萬億元和1.85億平方米，占比超過50％。而根據統計局數據顯示，大灣區9座內地城市2017年商品房銷售額和面積分別為1.5萬億元和1.0億平方米，按此來看，TOP30企業的貨值可以支撐大灣區約3.5年的銷售。

  在充足貨源的支撐下，當前在粵港澳大灣區搶占先機的主要有三類房企，分別為在此發家的全國化規模房企、看準了大灣區發展契機的外來房企和深耕本土的區域房企。

  老牌廣東起家的碧桂園、恒大、萬科和保利等房企已經是全國化龍頭房企；龍光、佳兆業、越秀地產、奧園集團等是本土企業代表，在貨值榜單中，本土企業的數量最多，達到了13家，擁有的貨值總量占比達到了38％；融創、泰禾、世茂等外來房企也來勢洶洶，已經儲備了不少土地。

  從廣東發家已經走向全國且成為行業龍頭的房企在粵港澳大灣區的優勢自不必說，本土企業和外來企業在該地的發展則是關乎中型房企下一輪排位賽的地位之戰。

  本土、外來房企激戰

  扎根于本土深耕的當地開發商，在粵港澳大灣區崛起的過程中充分享受政策紅利。這些房企憑借地域優勢，以大本營為核心，在深耕布局的同時向周邊城市輻射發展。

  以龍光地產為例， 截至2018年6月30日，龍光地產土儲權益總貨值超過6410億元，其中粵港澳大灣區貨值占比81%，無論是土儲貨值的絕對規模，還是相對比重，龍光地產在大灣區的投資布局均處于行業前列。

  “龍光地產對大灣區規劃的落地執行及發展前景頗為看好，未來投資發展的重點仍是聚焦粵港澳大灣區。”龍光地產相關負責人接受《證券日報》記者采訪時表示，公司計劃未來5年-10年內將大灣區的市場份額提高到10%，成為粵港澳大灣區龍頭房企。此外，對于中國香港，此前龍光地產已經斬獲的地塊開發順利，未來，公司依然會在包括香港在內的大灣區城市群，積極尋找投資機會。

  而在外來房企中，以新中式住宅聞名的泰禾便是其中一位先行者。憑借對區域經濟發展趨勢的預判，2015年泰禾正式進軍粵港澳大灣區，短短四年來，泰禾先后進入廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、肇慶、惠州，占據大灣區11席重點建設城市中的8席，布局項目數十個，總貨值超過一千億元，成為灣區內千億元級房企之中布局最佳的房地產企業之一。

  此外，在粵港澳大灣區，泰禾+戰略布局也在持續推進。在醫療、教育、金融和保險等多元化業務方面均有布局。泰禾集團方面表示，隨著大灣區各城市的發展聯動進一步深化，泰禾在粵港澳大灣區內的各項業務可以產生協同效應，進一步提升泰禾在灣區的綜合競爭力。

  值得一提的是，在大灣區9個城市中，香港、澳門和廣州都是房價較高城市，尤其香港和澳門樓市均價一直處在高位。在這種背景下，產業外遷則導致購房需求外溢，同時帶動了9座城市房地產交易的進一步聯動。

  《證券日報》記者曾在實地調研中獲悉，珠海橫琴與澳門一水之隔，房價卻是澳門的一半，因此曾一度吸引很多澳門人來橫琴購房。另以廣州和深圳為例，東莞位于兩個城市之間，正是產業外遷的聚集地，這也帶動兩個城市購房需求的外溢，因此近幾年東莞樓市一度快速上漲，不少房企抓住機遇布局，資金周轉變現速度加快。

  對此，銀河證券中山興文路證券營業部渠道經理馮偉鵬認為，粵港澳大灣區的投資主線為房地產。該灣區的特點就是區域小，經濟體量大，隨著高鐵網絡的進一步完善，對周邊地區的虹吸效應將進一步顯現，人口流入趨勢未變，區域內房地產市場仍有機會。