來源：時代周報

  “住宅+商業”雙輪驅動模式，使得新城成為蘇系開發商中的一枝獨秀。中南已經喊出了“地產和建工”的雙輪驅動，朗詩則自我定位為綠色科技地產開發商。

  8月24日晚，31歲的王曉松站到了臺前，他將成為新城控股（601155.SH）的總裁。

  事實上，王曉松2013年在新城地產就任職總裁，2016年辭任，這次回歸迎接他的是一家資產規模（截至6月30日）達2462.38億元的公司。

  不同于王曉松在家族企業里由低做起的職業路徑。現年33歲的陳昱含，在24歲時已經是中南建設（000961.SZ）的董事，而彼時24歲的王曉松只是新城上海公司工程部助理經理。

  但兩人的父親同歲。1988年，現年56歲的陳錦石一手創立了中南，5年后，王曉松的父親王振華創建了新城。

  30年后，這兩家公司已經成長為江蘇省規模第一和第二的開發商，并率先邁入同一個階段—“二代”的傳承和接班。

  王曉松和陳昱含，他們從父輩手上接過的是資產總值2000億左右的企業。這也超過了目前江蘇省其他地產上市公司的總資產數值。

  同在20世紀90年代成立的銀城地產目前資產總值為288億元、弘陽地產（01996.HK）是173.92億元、137.95億元，則是棲霞建設（600533.SH）的資產總值。再晚到多年的蘇寧環球（000718.SZ）和朗詩綠色集團（下稱朗詩00106.HK），則分別為182.57億元和226.94億元。

  上述六家公司的資產總值剛過1000億元，未及新城控股和中南建設4356.29億元資產總值的1/4。

  和王振華、陳錦石同一年代出生的袁亞非和舒策城，則沒有那么幸運。袁亞非創辦的三胞集團盡管有1300億元的資產規模，卻和舒策城248.53億元資產規模的五洲國際（01369.HK）同樣在當下面臨著壓頂的債務危機。

  改革開放40年間，這批江蘇的房企誕生，有些來自于建筑之鄉，它們成長壯大。特別是在過去的20年里，經歷著中國房地產市場的發展，政策的變化，黃金與白銀，拐點與轉型。如今，他們迎來各自的命運。

  分化的開始

  新城的壯大跟2008年起的地產黃金10年同步。

  王曉松大學畢業進入新城的第二年，這家公司在江蘇開發商群體中已經領先并持續到當下。時間點在2010年，王曉松23歲，王振華48歲，成立17年的新城成為江蘇省首個銷售破百億的房企。

  那時起，以新城為首、中南建設和朗詩隨后的格局，在蘇系開發商中形成。到了2012年和2013年，24歲的中南建設和12歲的朗詩分別實現百億銷售額。

  中南建設達百億銷售當年，陳錦石和王振華一同進入50歲，19歲的新城已經有了商業地產項目，那個在日后已經更迭到4.0版本的吾悅品牌，形成了三大產品線。在新城的發家地常州，地標性城市綜合體項目吾悅廣場以及吾悅國際廣場開業。

  “住宅+商業”雙輪驅動模式，使得新城成為蘇系開發商中的一枝獨秀。中南已經喊出了“地產和建工”的雙輪驅動，朗詩則自我定位為綠色科技地產開發商。

  一開始，三者差距并不明顯。直至2015年，新城的銷售額達319.29億元，高出中南建設225億元銷售額的近百億，更是朗詩140.8億元銷售額的2.3倍。

  2015年是新城步入爆發式增長的開始，隨后的2016年和2017年，銷售額更是達到了650.6億元和1264.72億元，連續三年內突破常規的200億元、500億元和1000億元的銷售瓶頸，實現近6倍的增長。

  2015年的王曉松28歲，在新城地產股份有限公司總裁之位坐了兩年。30歲的陳昱含也已經是中南建設下屬房地產事業部的董事長。這時同在江蘇省，身邊不少當地房企成立已有10年，比如1993年成立的銀城地產和棲霞建設、1995年成立的高利集團、1996年成立的弘陽集團、1998年成立的宏圖地產、以及分別在2002年、2004年和2006年成立的蘇寧環球、五洲國際、中銳地產等等。

  這些誕生在江蘇省的開發商有著自己的特色。多元化往往是常態，比如中銳地產主打“教育+地產”，高利集團旗下還涵蓋資本、能源、商業、教育和文化。

  南京往往是它們的發家地，但比起差不多同期誕生在南通的建筑企業和常州的地產公司，這些房企到今時今日在規模上已經掉隊。

  2017年的新城已經達到1264.72億元的銷售額，而進入轉型第三年的朗詩僅有320.53億元的銷售額；向“大文體、大健康、大金融”轉型第二年的蘇寧環球已經連續3年銷售額下滑，從原先的71.81億元跌到了39.59億元；老牌房企棲霞建設已經在12.78億元的銷售額中維持了2年。

  截至今年上半年，新城控股已經絕對性領先，953.11億元的銷售額，足以令其進入全國地產前十強。中南建設則為652億元，它的爆發性增長比新城稍晚，2017年創下的963億元的銷售額是2016年的3倍，令其成為當年增長最快的房企。

  而其他的房企，朗詩、蘇寧環球以及銀城地產，目前僅為百億元。據時代周報記者不完全梳理，剩下的這些房企中，成立已經22年的弘陽是唯一一家公開喊出千億的房企，跟新城同一年成立的銀城地產則希望從2018年開始的四五年后達到500億元。

  成長秘訣

  新城的成長有著自身的邏輯。

  按照國泰君安證券研究對新城核心競爭力的總結，新城的優勢一是在于充足的土儲，貨值豐富，成本合適；二是布局全國并向三四線城市下沉；三是“住宅+商業”獲取資源，“銷售+持有”的雙輪驅動；四是標準化、高周轉、強運營。

  反映在土儲上，新城控股從2015年開始大規模拿地，2015–2018年上半年，新增土地數量分別為42幅、40幅、122幅和82幅。截至目前，新城土地總儲備已經達到9000萬平方米，這一數值足以進入全國房企前十強。值得一提的是，近3年來，這些土地的平均成本均在3000元/平方米左右，在蘇系開發商中處于較低。

  到了王曉松30歲時，陳昱含32歲，29歲的中南建設才進入大幅度的擴張階段。2017年和2018年上半年，中南建設拿下了98幅和80幅地塊。不過，在成本上，比新城略微要高，數據顯示今年上半年的成本在4000元/平方米。

  值得一提的是，在中南建設2017年獲取的98宗地中，約有70%位于三四線。2017年年報顯示，新增土儲中以核心都市圈周邊拓展土地為主的特性，經營活動現金流出小計同比增長是由于本期在二三線城市土地購置面積大幅提升所致。

  從總資產周轉率對比，新城在過去3年出現下降，從2015年的0.4到2016年的0.33直到2017年的0.28；而中南建設的情況不容樂觀，3年里分別為0.23、0.32、0.21。

  對于一二線和三四線，中南建設有過策略上的判斷和改變。2005年到2012年推崇的是在三四線的大盤模式，到了2013年調整為向一二線的進攻，再到了2017年轉為向三四線的下沉。也正是在2016–2017年間，中南建設才迎來爆發。那段時間，王曉松辭任總裁，熱心于新城的星翼空間等非傳統地產業務。

  長三角區域依舊是江蘇開發商的大本營。從新城最新的土地儲備看，長三角的占比約為53%。在2016年，新城宣布完成了“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環渤海和中西部地區進行全國擴張”的“1+3”戰略布局。

  2015–2017年，在幾家上市蘇系房企中，唯有新城控股的ROE呈現上升，分別為15.14%、20.33%和29.23%。而中南建設的ROE則并不穩定，從3.89%、3.01%到4.29%；朗詩出現大幅的下降，從29.56%、24.72%到18.16%；五洲國際在2017年和2015年為-15.04%和13.33%，企業的整體投資回報水平并不樂觀。

  在凈利潤上，新城保持領先，過去3年為18.4億元、30.2億元和60.3億元；而中南建設為3.51億元、3.39億元和6.03億元。而棲霞建設三年來都沒有超過億元。

  不過幾家的負債率在2017年都處在70%以上，其中新城控股最高為85.84%，為三年來最高。最低的為棲霞建設為74.92%。

  家族傳承

  2018年，31歲的王曉松和33歲的陳昱含，25歲的新城和30歲的中南，有著相同的經歷。

  這一次，主題是管控架構的改變。這也是目前江蘇上市房企中不多見的管控模式，為的是更大的規模。

  按照時代周報記者從新城方面的了解，不久前，原先的二級管控架構在向三級管控架構過渡。實質是做大區域下的放權，集團和事業部的決策被下放到區域總部，區域再對接城市公司。

  具體而言，新城原先的商業開發事業部、商業管理事業部和住宅開發事業部三大部門，下面各自設置區域總部，進行區域化管理。原先的集團總部和事業部總部在標準制定和風控上進行把握。

  同樣在中南建設，也在加強區域層級公司的能力。

  據接近中南不具名內部人士對時代周報記者確認，部分核心職能從總部層面和項目公司層面移至區域公司層面，最終達到總部只負責資源的調配和整體戰略的制定，區域負責具體項目的落地和具體策略的選擇，而項目層面只負責高效的執行區域戰略。

  按照計劃，兩家的裂變還會繼續。

  來自新城的信息顯示，今年它還在原先的基礎上，戰略性進駐成都、重慶、西安、鄭州等核心城市，實現新城市公司裂變。同樣中南要在現有的19個戰區基礎上孵化2–3個新的戰區。

  兩家的招兵買馬也在進行中。例如新城最近已經對外廣發英雄帖，大批量招募此前從新城離職的員工。

  盡管是家族的接班，但父輩們不忘為年輕的接班人打好框架，引入職業經理人。中南的新三陳結構里，就有職業經理人陳凱，“新三陳”的核心為陳凱，中南圍繞他的理念思路搭建了一個全新的地產業務平臺。同樣在新城、弘陽等房企，都有職業經理人的加盟。

  但沒有人可以預料這些房企的未來。