據國家統計局近日發布的數據顯示，經歷3年多時間去庫存“戰役”，截至2018年3月末，全國商品房待售面積57329萬平方米，比2月末減少1138萬平方米，創下43個月以來新低，已回落至2014年9月末（57148萬平方米）的水平。相比較而言，2011、2012、2013年末，全國商品房待售面積分別為27194萬平方米、36460萬平方米、49295萬平方米，平均每年庫存增長1億平方米；2014、2015、2016年末，全國商品房待售面積分別高達62169萬平方米、71853萬平方米、69539萬平方米。庫存“減壓”意味著近年來從中央到地方接連出臺的樓市政策取得應有成效。而從房地產持續、穩定、健康發展的視角來看，“庫存”概念應該成為房地產長效機制的重要組成部分。 
    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，對于大中城市和經濟基礎比較好的三四線城市，接下來要積極去補庫存。但其同時提出，東北、西部、西南部分城市目前仍需要繼續去庫存，政策的差異化還有延續的必要性。“對于房企來說，宏觀上的庫存不足，也體現為房企自身庫存不足。”嚴躍進說，后續房企應繼續在拿地和并購項目上發力，“積極補庫存”。 

“化解房地產庫存” 
    在經歷2009年政府通過降低購房首付比例、下調存貸款基準利率等措施出手“救市”，國內房地產在邁向“白銀時代”的同時，其庫存量也在逐年遞增。中國房地產業協會原副會長朱中一表示，這還沒有包括全國大批在建項目、以及已經賣出土地但還未動工的項目；一些城市前幾年開發量過大，使得去庫存艱難。 
    庫存高壓可能帶來的后果，讓中央把精力更多地關注到了地產行業。2015年12月21日召開的中央經濟工作會議明確把“房地產去庫存”定為全年五大任務之一。 
    資料顯示，2015年，央行和財政部分別發文，松綁二套房貸并減免營業稅。央行、住建部、銀監會聯合發文稱二套房首付下調至四成，首套公積金首付三成；與此同時，財政部大幅縮短二手房交易營業稅免征年限從原來的5年降至兩年。中央動了真格，地方也在積極響應。除了解禁限購政策，多個城市還從土地供應、住房信貸、稅收優惠補貼及購房落戶等環節著手，刺激購房需求入市。比如寧波就將購買二套房的公積金貸款首付比例降至20%，二手房的公積金貸款首付比例降至30%。據悉，2015年已有超過百個城市發布不同力度的公積金松綁政策。  
   
三四線迎來政策紅利  
    從中央的表態也不難看出“去庫存”重點的變化。從2015年中央經濟工作會議“房地產去庫存”定為全年五大任務之一，到2016年中央經濟工作會議特別指出：要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。國務院總理李克強在2017年政府工作報告中也提到，目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。 
這意味著2015-2016年上半年主要是一線和強二線城市“去庫存”，到了2016年下半年至2017年，隨著上述城市不斷出臺限購限貸政策，去庫存紅利才逐步轉移到弱二線城市和三四線城市，那里才是房地產庫存的主要集中地。 
    在全國持續去庫存過程中，由于買房資金會優先選擇一線和強二線城市，這使得不同城市去化效果存在分化。2016年9月30日，北京率先出臺新的樓市調控新政。緊隨其后，天津、武漢、成都、深圳、廣州等一線和強二線城市先后出臺限購限貸等調控措施。買房資金受此影響而不斷外溢到弱二線城市和三四線城市，使后者的去庫存速度得以明顯加快。數據顯示，2016年全國商品房銷售面積增速達22.5%，其中一線城市商品房銷量增速為9.0%，二線城市商品房銷量增速為27.1%，三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%。另據克而瑞的數據顯示，2017年上半年，三四線樓市成交面積占全國商品房成交面積比例已上升到75%，較2016年增長13個百分點。2018年3月，三四線城市經營性用地成交金額達2260億元，同比增長123%，遠高于一線的101億元、二線1237億元。  
    2018年3月5日，十三屆全國人大一次會議上，李克強總理作政府工作報告指出，過去5年，政府因城施策分類指導，三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效，熱點城市房價漲勢得到控制。 

房企調整布局 
    三四線城市持續去庫存，也讓不少重點布局與此的房地產企業獲益。比如碧桂園，2017年，該企業共實現合約銷售約5508億元，同比增長78.34%。據其財報披露，公司近58%的銷售來源于三四線城市，較2016年增長5個百分點。保利地產宋廣菊也曾表示，目前碧桂園、恒大這幾家房企能快速發展除了得益于產品標準化和靈活的民營企業機制外，其大背景是重點一二線城市調控，資金流向了碧桂園、恒大長期堅守的三四線城市，其亦因此獲得了市場紅利。 
    這使得部分房企開始重新調整戰略布局，加快對三四線城市的投入。以保利為例，該公司2017年新進入的24個城市中，超過90%以上是三四線城市，如徐州、蕪湖、鹽城，梅州等城市。具體城市占比上，保利在三四線城市的拓展面積和金額分別占比37%、18%。2015年，這一數字僅分別為15%和7%。而從城市銷售業績結構來看，保利地產2017年三四線城市銷售占比升10個百分點至18%。新城控股和綠城中國也在近年來不斷加大對三四線城市的投資，尤其是在長三角區域，在2017年新增土地中三四線城市占比中別分為62%、42%。另據中國指數研究院數據顯示，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。此外，在一線和強二線城市供地減少的大背景下，2018年3月，三四線城市經營性用地成交金額達2260億元，同比增長123%，遠高于一線的101億元、二線1237億元（克而瑞數據）。 
    不過，在布局三四線城市的問題上，房企們仍未形成共識。深圳控股董事局主席呂華表示，2017年三四線確實是火了一把。但三四線城市本身人口是凈流出的。從剛需的角度看，很多三四線是供過于求了，所以，這些城市的回暖是短暫性的。“過去大家都不屑去三四線，現在三四線的競爭異常激烈，而且程度非常可怕。”陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌表示，但畢竟三四線市場有限，市場持續漲價我覺得沒有保證。另一種觀點則認為，三四線城市也不能“一概而論”去否定。一位央企地產公司投資部的人士向經濟觀察報表示，房企目前關注的“三四線城市”有兩個特征，一是位于京津冀、長三角、珠三角的城市圈中；二是位于一線城市周邊，受到產業、人口、房價等外溢影響的城鎮。 

（來源：時代周報）