伴隨住房租賃資產證券化操作性文件的出臺，國內租賃住房REITs進入了大跨步發展區間。

  4月27日， 國內規模最大的住房租賃REITs“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”（以下簡稱碧桂園租賃住房REITs）首期成功發行，規模17.17億元，距產品獲批不到三個月。

  今年2月，碧桂園租賃住房REITs獲深交所審議通過，規模達100億元，遠超同期的類REITs產品。

  據相關人士透露，碧桂園此單產品很快發行成功的背后，監管部門的支持和推動功不可沒。預計接下來，會有更多的租賃住房REITs獲批和上市。

  這些產品的未來，尤其是設置了儲架發行功能的產品，將有望與真正的公募REITs對接， 進入普通中國居民的資產配置池。

  儲架下的首期發行

  碧桂園租賃住房REITs產品采取儲架、分期發行機制，即一次核準，多次發行。

  21世紀經濟報道記者獲得的首期發行路演材料顯示，該產品以碧桂園位于北京、上海和廈門三地的租賃住房物業為底層資產，發行利率5.75%。

  底層資產包括北京九華山莊十區、北京九華山莊十五區、上海南翔玉宏、廈門云厝里、廈門國際海岸五處租賃住房物業，由原始權益人碧桂園地產集團對整租租金支付義務進行擔保，整租方佛山碧函公司負責實際對外運營，產生租金收入，帶來回報。

  底層資產之上，由中聯基金設立并管理的私募基金，通過股權+股東借款持有SPV（特殊目的實體），SPV持有n個租賃物業的項目公司；原始權益人碧桂園地產集團則通過認購私募基金出資，持有初始基金份額。

  然后，依據《基金合同》享有的基金份額所有權和其他附屬權益及衍生收益作為基礎資產，通過轉讓基金份額，前海開源設立并管理資產支持專項計劃，再賣給市場優先級投資人，次級由碧桂園地產集團認購。

  在此過程中，碧桂園要支付權利維持費并享有優先收購權，為優先級證券退出提供流動性支持，還做了差額支付承諾，以及評級下調收購承諾。

  產品分為優先級和次級，占比為9:1，優先級被中誠信證評授予最高評級【AAAsf】級別，由低風險偏好投資者認購，固定利率/按年付息；次級資產支持證券未予評級，由原始權益人碧桂園自持，不設預期收益/按年支付剩余收益。

  根據材料，該產品設有四種退出安排方式：發行公募REITs；增信安排人及指定主體收購優先級份額；增信安排人行使優先收購權收購底層資產；市場化處置物業資產或項目公司股權。期限共計18年，每3年設有開放退出安排，可提前結束。

  整體來看，該產品在安全性上做了諸多安排。如物業資產租金收入及權利維持費超額覆蓋、碧桂園地產集團出具評級下調收購承諾、差額支付承諾、優先級資產支持證券的開放退出及流動性支持以及碧桂園控股對碧桂園地產集團的增信義務提供維好承諾等多項增信措施。

  據悉，首期之后，碧桂園租賃住房REITs將持續以碧桂園旗下租賃產品作為底層資產，實施后續的發行。

  據了解，到2017年底，碧桂園長租公寓已陸續在上海、深圳、武漢、廈門、廣州等城市落地。目前，廣州區域已經有三家長租公寓門店，共計約1000套房。

  儲架發行模式并非碧桂園首創。去年10月，由保利地產和中聯基金共同實施的50億租賃住房REITs，是國內首單采用儲架發行機制的租賃住房類REITs產品。

  隨后，住房租賃住房類REITs進入規模爆發期，碧桂園、招商蛇口、旭輝等房企紛紛申請發行租賃住房類REITs。

  5月3日，中聯基金執行總經理范熙武指出，儲架發行對REITs產品機制具有突破意義，創設出了“可以長大”的REITs，間接實現了公募REITs的擴募功能。

  范熙武認為，儲架發行成功解決了退出機制問題，大大激發了房企發行租賃住房REITs產品的動力；另一方面，也使得地產商的行為受到市場約束，REITs作為一款公開發行的產品，其全過程信息必須向公眾披露，市場表現的好壞會直接影響其后續再發行證券化產品能否獲批，因此房企會格外注意REITs產品的市場表現，盡力去完成儲架發行規模。

  “在使企業未來推出REITs信心得到增強的同時，給予它們公開市場的壓力，因此可以實實在在地推動產業發展，這也相當于進一步落實產融結合，支持實體經濟發展�！狈段跷湔f。

  公募REITs的想象空間

  在儲架機制的租賃住房REITs發行順利之下，結合近期的政策，多位金融及地產界人士認為，在國內落地公募REITs是大勢所趨。

  操盤這單產品的相關機構人士表示，碧桂園租賃住房REITs為解決房企租賃業務投入高、回收慢的難題提供了經驗，引導房企從“開發銷售”的傳統模式向“開發-運營”的新型模式過渡。

  除了碧桂園未來將形成的大量租賃住房資產外，現存資產中很多限售、限價、尾盤類型的資產均可以通過 REITs 工具進行有效盤活。

  4月25日，證監會、住建部聯合發文，對租賃住房證券化資產的入池標準、發行區域、聯合監管、合規性等提出了明確要求。

  分析人士稱，這可以說是住房租賃資產證券化的首個具有實操性的指導文件。中國REITs聯盟秘書長王剛認為，公募REITs的相關規定有望在今年內出臺。

  據中金測算，未來中國REITs市場規模約4萬億人民幣，其中以租賃住房（尤其是長租公寓）為底層資產的標準化公募REITs，在當前“房住不炒”的政策背景下，將有可能率先推出。

  渤海匯金證券分析師也認為，我國個人投資者歷來缺乏中等風險收益特征的投資產品，個人投資者能選擇的金融產品，主要體現為較高風險收益特征的股票市場和較低風險收益的存款與銀行理財市場，公募REITs的推出有望填補這一空白。

  就全球來看，公募REITs在美國發展得最為成熟。據美國NAHB（全國住宅建筑商協會）房產市場指數和MSCI美國REITs指數顯示，在2006-2009年期間，NAHB指數下跌了約84%，而美國REITs指數僅下跌了約前者一半左右，這意味著，即使是在2008年金融危機時期，REITs產品的抗經濟周期波動能力也明顯優于住宅。

  過去20多年，中國住房銷售市場發達，房價一路飆升，購買住宅成為許多投資者的共同選擇，同時租售比極低，租賃回報率較差，這使得具有平穩收益特征的REIT難以發展。

  隨著租購并舉的大趨勢到來，范熙武認為，公募REITs的出臺，可以分流目前房地產市場的投機資金，使住宅回歸其居住屬性。

  值得注意的是，無論是碧桂園還是保利地產的租賃住房REITs，均在退出機制上標明“發行公募REITs”這一項，這意味著，隨著相關規定的出臺，這些儲架發行的類REITs產品未來將會對接、變成真正的公募REITs。