中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《10月全國40城住宅成交報告》顯示，10月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少6%，同比增長11%。值得注意的是，一二三線城市成交面積均出現(xiàn)不同程度的下滑。

  易居研究院預計，到年底40城成交將繼續(xù)萎縮。從分城市類別來看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮；其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風險。

  10月40城成交環(huán)比減少9%

  報告顯示，根據(jù)易居研究院監(jiān)測的40個典型城市10月份新建商品住宅成交面積環(huán)比減少6%，同比增長11%。由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來進行分析，10月的移動平均同比增幅為13%。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始上行。后續(xù)來看，預計該曲線將在0%上下持續(xù)盤整。

  從成交量的歷史走勢來看，在2017年12月成交量出現(xiàn)年底翹尾之后，2018年第一個季度40城成交量出現(xiàn)回落。2018年二季度，房企加大了推盤力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖，但依舊不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出現(xiàn)小幅萎縮，四季度開局繼續(xù)小幅下滑。在短期內(nèi)調(diào)控不會放松的背景下，報告預計到年底全國樓市將逐漸降溫，40城成交將逐漸下滑。

  一二三線城市成交面積環(huán)比均下滑

  報告顯示，10月份4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少38%，同比增長7%。

  18個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少1%，同比增長8%。其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長5%，同比減少4%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比持平，同比增長9%；6個其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比減少4%，同比增長18%。

  18個三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少8%，同比增長17%。其中7個本輪調(diào)控較嚴的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比減少17%，同比增長24%；11個本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比持平，同比增長13%。

  對比歷史數(shù)據(jù)來看，10月份一線城市中北京、上海、廣州的成交面積環(huán)比9月份均有不同程度的下滑，導致一線城市的總成交面積有所下滑，目前處于2014年以來的較低位。

  10月二線城市中東部二線城市成交環(huán)比小幅增長；中部二線城市成交環(huán)比持平；其他二線城市成交環(huán)比小幅下降。

  10月三線城市中本輪嚴調(diào)控的三線城市成交環(huán)比下滑；弱調(diào)控或未調(diào)控的三線城市成交環(huán)比持平，三季度以來成交量持續(xù)下滑，降溫趨勢明顯。

  后續(xù)來看，一線城市由于目前成交量能已處于低位，下跌空間有限；東部二線城市將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

  40城年初累計同比小幅反彈，不改下行趨勢

  此外，從累計成交面積來看，1-10月份40城累計成交面積同比增長7%。其中一線城市累計同比下降9%，二線城市累計同比微漲2%；三四線城市累計同比增長24%。

  從數(shù)據(jù)來看，2017年2月份40城年初累計成交面積同比增幅進入負區(qū)間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩(wěn)。易居研究院分析認為，這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。雖然進入2018年，40城累計成交面積同比增幅曲線出現(xiàn)了較大的反彈，這主要是因為年初以來三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。考慮到內(nèi)部環(huán)境調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松，外部環(huán)境復雜多變，判斷出該曲線在經(jīng)歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢。

  對比國家統(tǒng)計局公布的全國住宅成交累計同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城領先全國4-6個月左右穿過正負線，且波動較大。這主要由于板塊輪動效應，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。2017年以來，40城年初累計同比曲線已經(jīng)在低位盤整近16個月，而全國成交仍保持正增長，這主要是本輪周期三四線城市較為火爆所導致的。

  年底40城成交或下滑

  從三季度數(shù)據(jù)來看，40城新建住宅成交面積環(huán)比有所下滑，同比小幅增長，降溫態(tài)勢顯現(xiàn)。四季度開局，40城成交面積環(huán)比下滑，一二三線城市均出現(xiàn)不同程度的下滑。

  7月31日召開的中央政治局會議指出堅決遏制房價上漲。下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。10月8日，國務院常務會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

  10月29日，針對未來房價走勢，新華社發(fā)表署名文章稱，根據(jù)7月31日中央政治局會議中所強調(diào)的“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題、堅決遏制房價上漲”的調(diào)控精神，決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。綜合考慮這些情況，易居研究院報告分析，預計全國樓市還將持續(xù)降溫，到年底40城的成交面積將逐漸下滑。分城市類別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮；其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風險。

  附注：40個典型城市分別為：

  4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

  18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、西寧、合肥、寧波；其中東部二線城市為：蘇州、福州、南京、青島、杭州、合肥、寧波、廈門；中部二線城市為：鄭州、武漢、長沙、南昌；其他（西部和東北地區(qū)）二線城市為：南寧、西寧、長春、成都、重慶、西安。

  18個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。其中7個本輪調(diào)控的三四線城市為：揚州、東莞、無錫、泉州、淮安、珠海、中山11個弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市為：溫州、岳陽、襄陽、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)。

  報告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

  執(zhí)筆人：沈昕

                             10城二手房成交量創(chuàng)歷史新低

  中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《10城二手房市場報告》顯示，10月份10城二手房成交量為3.9萬套，環(huán)比繼續(xù)下降25%，而且連續(xù)下降5個月。

  易居研究院分析認為，二手房成交量后續(xù)將有繼續(xù)低位震蕩的可能。隨著大部分城市二手房成交量的持續(xù)萎縮，預計年底之前二手房成交量繼續(xù)保持降溫態(tài)勢。

  10月成交量繼續(xù)環(huán)比下降

  報告顯示，10月份易居研究院監(jiān)測的10個城市二手房成交量為3.9萬套，環(huán)比下降25%，同比下降9%。觀察10城二手房成交情況，近4個月成交量呈現(xiàn)持續(xù)低迷態(tài)勢, 在剔除春節(jié)假期二手房成交量異動月份的情況下，成交量創(chuàng)48個月新低。

  在易居研究院分析看來，10月份國慶長假因素導致的二手房看房量減少，或是影響10月份二手房成交量大幅下降的原因之一。而在中央提出對于房地產(chǎn)市場堅決遏制上漲，以及棚改房安置方式調(diào)整的影響下，房企融資渠道被限制，使得各地土地市場流拍或者底價成交現(xiàn)象明顯。在持續(xù)性的政策打壓和信貸政策限制下，購房者入市的積極性不斷減弱，也是影響部分城市二手房成交量大幅下降的原因。

  雖然在10月31日中央政治局會議中未提出對房地產(chǎn)市場更嚴厲的調(diào)控政策，但不能表明中央對于房地產(chǎn)市場調(diào)控將出現(xiàn)放松，預計未來一段時間仍以維持現(xiàn)有調(diào)控政策為主，而在沒有調(diào)控政策放松的情況下，房地產(chǎn)市場將很難出現(xiàn)全面改觀。

  從累計數(shù)據(jù)來看，今年1-10月份10個城市二手房成交量為56.8萬套，相比去年同期水平下降了12%。觀察歷史數(shù)據(jù)，即年初累計成交套數(shù)同比已經(jīng)連降25個月，已遠超上一輪低迷期16個月的連續(xù)下降，表明本次房地產(chǎn)調(diào)控力度遠超以往歷次。

  后市來看，易居研究院認為，隨著中央對房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控不動搖、以及房地產(chǎn)信貸收緊的大環(huán)境下，預計四季度二手房成交量將維持低迷態(tài)勢。

  成交量能：蘇州最強 杭州最弱

  報告顯示，10月份10城二手房成交量能度排行中，最強的城市是蘇州，量能度為47%。其他9座城市量能度皆為負值，其中最弱的城市是杭州，其次是成都，量能度分別為-33%和-22%。

  從具體城市排行來看，10個典型城市中蘇州二手房成交量能表現(xiàn)最強。其中以蘇州園區(qū)和吳中區(qū)二手房成交最為活躍。蘇州本輪行情啟動較早，在2016年“930政策”之后成交量出現(xiàn)明顯萎縮。但今年蘇州二手房市場低迷狀態(tài)有所改善，成交量出現(xiàn)反彈。易居研究院分析認為，由于近來蘇州高性價比新房供應不足，使得部分剛需購房者分流到二手房市場，但在全國其他城市二手房成交量低迷的大環(huán)境影響下，預計未來蘇州二手房成交量將大概率出現(xiàn)回落。

  此外，10月份杭州二手房成交量環(huán)比下降42%，已經(jīng)連續(xù)5個月成交量環(huán)比下降。杭州作為浙江省省會，也是過去一年中房價迅速上漲的熱點城市中最具代表性的城市，其二手房成交量的變化可以作為當前部分城市二手房交易市場的晴雨表。隨著國家政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，以及銀行信貸緊縮的影響，加之杭州新房和二手房價格依然存在“價格倒掛”情況，預計未來杭州二手房成交量可能仍然會延續(xù)震蕩調(diào)整態(tài)勢。

  預計年底之前繼續(xù)保持降溫態(tài)勢

  從10城二手房成交量價關(guān)系來看，觀察歷史上這兩條曲線走勢可以看出，成交量曲線先于價格曲線調(diào)整。例如，在本輪周期中，2015年第四季度二手房成交量曲線就開始呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，隨后增幅開始收窄，進而下跌。受成交量曲線影響，成交價格曲線也有表現(xiàn)，在2016年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢，其走勢滯后于成交量曲線。

  近期數(shù)據(jù)也有類似的效應，即二手房成交量的跌幅在收窄，其價格曲線也略有反彈。隨著中央房地產(chǎn)調(diào)控政策以及銀行信貸政策的持續(xù)影響下，易居研究院預計部分城市二手房成交量仍將出現(xiàn)持續(xù)低迷盤整態(tài)勢，而二手房價格在成交量低迷的影響下將會呈現(xiàn)盤整下行走勢，且二手房價格指數(shù)同比增幅也將有可能下探到0軸以下負區(qū)間運行。

  報告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

  執(zhí)筆人：王瑾釗

                         “銀十”黯然收場，行業(yè)面臨增長“天花板”

中房網(wǎng)訊 近兩年來，房地產(chǎn)市場“金九銀十”成色愈發(fā)不如從前。近日，多家房地產(chǎn)研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年“金九銀十”周期也黯然收場。

  “金九銀十” 不再

  克而瑞研究中心監(jiān)測的全國29個重點城市中，10月份商品住宅供應量為2028萬平方米，環(huán)比下降43%，成交量為2302萬平方米，環(huán)比下降6%，總的來看，10月整體成交表現(xiàn)不及2018年月均。

  一線城市成交低位回升態(tài)勢在10月份戛然而止，同比、環(huán)比齊跌，環(huán)比銳減45%，同比微跌3%，且10月份成交量也不及2018年月均水平。其中北京、廣州的跌幅比較顯著，跌幅均在45%以上；雖然二線、三線城市成交量環(huán)比持平，但各城市市場熱度持續(xù)分化。此外，在此前連續(xù)3年簽約超過百套10萬+/平方米的豪宅后，北京網(wǎng)簽的住宅產(chǎn)權(quán)10萬+項目合計只有67套。預計全年只有90套左右，暴跌76.6%。

  就全國而言，根據(jù)東吳證券跟蹤數(shù)據(jù)，在“十一黃金周”，35城市一手房成交，相比2017年周均成交同比下降28.3%，環(huán)比下降22.1%；9城市二手房成交，相比2017年周均成交同比下降62.2%，環(huán)比下降46.1%。

  根據(jù)近日國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有2個，比上月增加1個；持平的2個，與上月相同；上漲的11個，減少1個，最高漲幅為1.3%，11個城市中有9個城市漲幅比上月回落。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，9月份一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，二線、三線城市漲幅回落。

  房企促銷引“房鬧”

  房地產(chǎn)高速增長的時代終結(jié)，房價回歸理性區(qū)間，房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)健康發(fā)展，這是政策調(diào)控積極追求的結(jié)果，也是房企和投資客都必須要適應的新現(xiàn)實。

  在9月11日萬科南方區(qū)域月度例會上，萬科董事長郁亮就喊出“未來三年的目標是活下去”的口號。雖然被認為有言過其實之嫌，但“活下去”這三個字依然戳中了很多地產(chǎn)圈人士的痛點。

  因此，企業(yè)為了“活下去”,近兩個月以來,打折甚至“降價”的項目越來越多。克而瑞研究中心的統(tǒng)計顯示,近段時間以來,恒大、碧桂園、富力、保利、融創(chuàng)、中海等大中型房企陸續(xù)開啟促銷活動。

  這也帶來了杭州、合肥、江西上饒等地出現(xiàn)一期業(yè)主不滿二期樓盤降價的“房鬧”事件，據(jù)媒體報道，江西上饒的一個項目房價由1萬元降到了7000元，引發(fā)大量老業(yè)主“維權(quán)”，該項目的售樓處被砸；杭州濱江未來海岸二期降價40萬，導致一期的業(yè)主跑到售樓處“維權(quán)”；合肥一項目由于促銷，將某棟某個戶型降價4000元/平方米，引來老業(yè)主堵住小區(qū)門口，拉橫幅“維權(quán)”……

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析表示，最近的業(yè)主“維權(quán)”大致可分為四個類型：第一是同樣的樓盤，老業(yè)主買完房子，最近售價降了，價格下跌的幅度從10%到40%不等，主力降價促銷幅度在15%左右；第二是裝修質(zhì)量不如意；第三是買房時承諾的某些配套，比如引進好學校等，最終沒有落地；第四則是復合型，包括多種情況。

  調(diào)控持續(xù) 行業(yè)面臨增長“天花板”

  始于2016年“930”政策開啟的全國樓市調(diào)控熱潮，目前已過去兩年有余。從調(diào)控效果來看，一線城市新房及二手房市場全面降溫，二線、三線城市房價漲幅亦有所回落，但盡管如此，無論是從年內(nèi)各地發(fā)布的超過400余次調(diào)控政策，還是高層頻繁表態(tài)樓市調(diào)控不放松均明確，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控將繼續(xù)從嚴且持續(xù)。

  克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉分析稱，在調(diào)控政策常態(tài)化背景下，市場降溫已在情理之中，加之中央再次明確“決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄”，預計后續(xù)政策層面放松可能性并不大。與此同時，預計未來兩個月的成交量或繼續(xù)維持環(huán)比小幅回落態(tài)勢，尤其是那些經(jīng)濟基本面平平、市場購買力透支的二線、三線及四線城市來說，或?qū)⒚媾R更大地調(diào)整壓力。

  中國民生銀行首席研究員溫彬認為，未來資金仍然是地產(chǎn)投資主要約束。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，銷售方面，銷售額和銷售面積漲幅雙雙回落。類似銷售數(shù)據(jù)也會倒逼房企繼續(xù)降價。

  恒豐銀行研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任蔡浩認為，進入四季度，在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以價換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標。

  新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷看來，就整體市場規(guī)模而言，房地產(chǎn)市場還沒到停止發(fā)展或下行的時段，而是會在現(xiàn)有的規(guī)模上維持相當長的時間。但無論行業(yè)整體還是企業(yè)個體，都會面臨增長的“天花板”。房地產(chǎn)市場格局朝著“寡頭化”趨勢發(fā)展。

  來源：證券日報、法制晚報、中國經(jīng)濟周刊，中房網(wǎng)綜合整理

來源：《經(jīng)濟參考報》 高偉

  11月19日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會公告稱，原定于11月22日出讓的白云區(qū)、花都區(qū)兩宗居住用地因故終止掛牌出讓程序。原出讓信息顯示，兩宗地塊總起拍價為27.04億元。近一個月來廣州陸續(xù)有多宗地塊終止出讓。

  從全國土地市場來看，10月份土地市場維持低迷態(tài)勢。尤其是，在9月份自然資源部集體約談過部分地方政府之后，土地市場進入集中整治階段，土地價格也相應呈現(xiàn)低位運行的狀態(tài)。

  克而瑞地產(chǎn)研究的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份土地市場供應、成交均維持在年內(nèi)平均水平。從成交價款方面來看，受監(jiān)測的300城市經(jīng)營性土地成交總價為3700億元，環(huán)比僅增加23億元，同比減少5%；平均樓面價格1992元/平方米，環(huán)比回升3%但同比降幅達到18%，仍然低于年內(nèi)平均水平。

  克而瑞地產(chǎn)研究中心研究員馬千里分析認為，10月份土地市場整體延續(xù)9月份走勢，平穩(wěn)運行。雖然土地調(diào)控政策發(fā)布頻次降低，但當月主要以“大棚房”的專項清理工作為主，同時自然資源部要求加快不動產(chǎn)登記的推進工作，從長遠來看有助于市場穩(wěn)定運行。

  “目前已經(jīng)進入第四季度，從往年經(jīng)驗來看年末應該是土地成交高峰期，以2017年為例，10月份供求體量環(huán)比分別上漲15%和82%。”馬千里分析認為，今年10月份土地市場并未顯著上漲，各項指標與9月趨平。“加之重點城市的流拍又創(chuàng)新高，以此來看，今年年末的土地成交高峰期在持續(xù)調(diào)控的作用下將不如往年。”